Loi Jeanbrun 2026 : le nouveau statut du bailleur privé

Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé — surnommé dispositif Jeanbrun — succède au Pinel. Il abandonne la réduction d'impôt forfaitaire au profit d'un amortissement du bien : une partie du prix se déduit chaque année des revenus fonciers. Voici son fonctionnement, ses plafonds et ses points de vigilance, à jour mi-2026 (la doctrine BOFiP restant à paraître).

Le principe : amortir plutôt que réduire

Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement, est entré en vigueur le 21 février 2026 (les modalités d'application précises restant à confirmer à la parution du BOFiP). Il rompt avec la logique du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt calculée sur le prix, il instaure un amortissement du bien, à l'image de ce qui existe en location meublée (LMNP).

Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction du prix d'acquisition de vos revenus fonciers imposables. Cet amortissement réduit le revenu foncier taxable, et donc votre impôt — proportionnellement à votre tranche.

Conséquence importante : comme il s'agit d'un amortissement (une règle de calcul du revenu) et non d'une réduction d'impôt, le dispositif n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI). C'est un atout pour les contribuables déjà au plafond.

Taux d'amortissement et plafonds

Le taux d'amortissement est modulé selon l'effort social consenti sur le loyer : plus le loyer est bas (donc plus social), plus le taux est élevé.

• 3,5 % par an environ pour le logement intermédiaire ;
• jusqu'à 5,5 % par an pour le logement très social.

L'amortissement se calcule sur une base de 80 % du prix d'acquisition. Il est par ailleurs plafonné en montant déductible : de l'ordre de 8 000 € par an (intermédiaire), 10 000 € (social) et 12 000 € (très social).

Ce barème traduit la philosophie du dispositif : récompenser les bailleurs qui acceptent de louer moins cher, en contrepartie d'un avantage fiscal plus élevé. Les chiffres précis et leurs modalités seront confirmés par la doctrine administrative (BOFiP), encore en attente.

Conditions : bien, location et engagement

Le dispositif vise la location nue (non meublée) à usage de résidence principale du locataire. Il est éligible :

• dans le neuf respectant la RE2020 (DPE A, B ou C) ;
• dans l'ancien avec travaux lourds représentant au moins 30 % du prix, pour atteindre la classe énergétique A, B ou C.

L'engagement de location est de 9 ans minimum, avec des loyers plafonnés (selon le niveau intermédiaire, social ou très social) et des plafonds de ressources du locataire. La location à un membre du foyer fiscal ou à un proche est exclue.

Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. C'est une fenêtre déterminée, à intégrer dans le calendrier de votre projet.

Jeanbrun ou LMNP : deux amortissements à ne pas confondre

Le Jeanbrun emprunte le mécanisme de l'amortissement au LMNP, mais s'en distingue nettement. Le LMNP concerne la location meublée (revenus BIC) ; le Jeanbrun, la location nue (revenus fonciers). Le LMNP n'impose ni plafond de loyer ni plafond de ressources ; le Jeanbrun, oui, en échange de son avantage.

Point commun à surveiller dans les deux cas : à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut alourdir la fiscalité de cession. C'est désormais une caractéristique partagée de ces régimes (voir notre guide LMNP).

Le choix entre les deux dépend de votre projet : rendement et souplesse (LMNP meublé) contre logement nu conventionné et avantage hors plafond (Jeanbrun).

Points de vigilance

Une doctrine encore incomplète. Le dispositif est récent et sa doctrine administrative (BOFiP) n'est pas encore publiée : certaines modalités restent à préciser. Prudence sur les chiffres définitifs et attendez les confirmations officielles avant tout engagement ferme.

Un avantage proportionnel à la TMI. L'amortissement réduit le revenu foncier : son efficacité dépend de votre tranche. Pour une TMI faible, l'intérêt est limité.

Des contraintes locatives réelles. Loyers plafonnés et ressources du locataire encadrées réduisent le revenu locatif : la rentabilité dépend de l'équilibre entre avantage fiscal et manque à gagner.

La réintégration à la revente. Comme en LMNP, les amortissements déduits alourdissent la plus-value de cession : à anticiper dès l'achat. Une estimation indicative puis une étude par un professionnel agréé sont indispensables.

Information à but pédagogique, sans valeur de conseil personnalisé. Mentions légales.