Déficit foncier et rénovation énergétique : le plafond doublé à 21 400 €

Pour encourager la rénovation des passoires thermiques, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est doublé, porté à 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour les travaux énergétiques — un coup de pouce prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Voici les conditions, le calcul et les profils pour qui ce levier est particulièrement intéressant en 2026.

Le doublement à 21 400 €

En principe, le déficit foncier — l'excédent de charges (dont travaux) sur les loyers d'un bien loué nu — s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156 du CGI). C'est le mécanisme détaillé dans notre article déficit foncier 2026.

Depuis la loi de finances pour 2023, ce plafond est doublé, porté à 21 400 € lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique. Initialement temporaire (jusqu'à fin 2025), ce dispositif a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.

Concrètement, vous pouvez effacer jusqu'à 21 400 € de revenu imposable par an grâce aux travaux énergétiques d'un bien locatif — un avantage qui, comme le déficit foncier classique, échappe au plafond des niches fiscales de 10 000 €/an.

Les conditions : sortir le bien du statut de passoire

Le doublement vise une finalité précise : faire sortir le logement du statut de passoire thermique. Le bien doit passer d'une classe énergétique E, F ou G à au moins la classe D après travaux.

Les travaux éligibles relèvent de la rénovation énergétique : isolation (toiture, murs, planchers, fenêtres), système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation ou biomasse), ventilation, ou encore audit énergétique. Le saut de classe DPE doit être justifié par un audit et des devis.

C'est une condition exigeante mais cohérente avec le calendrier de l'interdiction progressive de location des passoires : le dispositif aide à financer une mise aux normes devenue, pour beaucoup de bailleurs, incontournable.

Calcul et report du déficit

Le mécanisme de report reste celui du déficit foncier classique. La part de déficit imputable sur le revenu global est portée à 21 400 € au lieu de 10 700 € pour les travaux énergétiques. L'excédent éventuel sur le revenu global se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes.

Le surplus de déficit (au-delà du plafond) et la part issue des intérêts d'emprunt se reportent, eux, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes — venant effacer vos loyers imposables futurs.

À noter : les loyers et plus-values immobilières restent soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % en 2026 (l'immobilier n'est pas concerné par la hausse à 18,6 % du capital financier). Neutraliser ces loyers par le déficit foncier économise donc aussi ces 17,2 %.

Pour qui ce levier est-il intéressant ?

Le déficit foncier énergétique est particulièrement pertinent pour un bailleur qui détient (ou achète) un bien ancien énergivore loué nu et doit de toute façon engager des travaux de mise aux normes. Au lieu de subir cette dépense, il la transforme en avantage fiscal.

L'intérêt croît avec la tranche d'imposition : comme toute déduction du revenu, l'économie est proportionnelle à la TMI (jusqu'à 45 %), à laquelle s'ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux économisés sur les loyers neutralisés.

C'est aussi un outil hors plafond, donc cumulable avec d'autres dispositifs sans buter sur les 10 000 € (voir plafonnement des niches). Le double plafond de 21 400 € en fait l'un des leviers les plus efficaces du moment pour les fortes TMI propriétaires de passoires.

Points de vigilance

Justifier le saut de classe DPE. L'avantage doublé est conditionné au passage effectif d'une classe E/F/G à D minimum, prouvé par audit. Sans ce résultat, seul le plafond classique de 10 700 € s'applique.

Distinguer travaux éligibles et non éligibles. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles ; la construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. La rénovation énergétique doit être qualifiée correctement.

Tenir l'engagement de location. Comme pour tout déficit foncier, le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation.

Une fenêtre limitée. Le dispositif court jusqu'au 31/12/2027 : au-delà, son maintien dépendra du législateur. Une estimation indicative puis une étude par un professionnel agréé sont indispensables pour calibrer les travaux et l'avantage.

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