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La loi Malraux ne s'applique pas partout : elle est réservée aux immeubles situés dans des périmètres protégés, principalement les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Et à l'intérieur même de ces périmètres, le taux de la réduction d'impôt — 22 % ou 30 % des travaux — dépend du document d'urbanisme qui couvre le quartier. Avant de comparer des programmes, mieux vaut donc comprendre cette géographie fiscale : quel document, quelles villes, et comment vérifier une adresse précise.
Le taux Malraux dépend du quartier, pas de la ville
Rappel du mécanisme : la loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) accorde une réduction d'impôt calculée sur les dépenses de restauration complète d'un immeuble ancien, loué nu à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans, sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, la réduction est placée hors du plafonnement global des niches fiscales et l'excédent éventuel est reportable sur les trois années suivantes (le détail dans notre guide loi Malraux 2026).
Le taux applicable dépend du document qui couvre l'immeuble : 30 % lorsque celui-ci est situé dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ; 22 % lorsque le SPR est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou que la restauration a été déclarée d'utilité publique.
À noter : l'extension du dispositif aux quartiers anciens dégradés (QAD) et aux quartiers conventionnés NPNRU a pris fin le 31 décembre 2024 et n'a pas été reconduite par les lois de finances suivantes — en 2026, seuls les SPR sont éligibles aux nouvelles opérations.
Autrement dit, c'est le document applicable à l'immeuble qui commande le taux : une même ville peut abriter des secteurs à 30 %, des secteurs à 22 % et des quartiers hors périmètre.
PSMV ou PVAP : comprendre la différence
Le PSMV est le document de protection le plus exigeant, héritier direct des « secteurs sauvegardés » créés par André Malraux en 1962 : il se substitue au plan local d'urbanisme et réglemente le bâti jusqu'à l'intérieur des immeubles. C'est lui qui ouvre le taux de 30 %. Le PVAP, plus souple, complète le PLU sans s'y substituer et ouvre le taux de 22 %.
Depuis la loi LCAP de 2016, les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP ont été regroupés sous un label unique : le Site Patrimonial Remarquable. La France en compte plusieurs centaines, des grandes métropoles aux villes moyennes patrimoniales.
Exemples de villes couvertes par un PSMV (taux 30 %)
Quelques villes emblématiques dont le centre historique est couvert par un PSMV approuvé — donc susceptibles d'accueillir des opérations au taux de 30 % :
| Ville | Secteur emblématique | Repère |
|---|---|---|
| Paris | Le Marais · 7e arrondissement | Deux PSMV historiques |
| Bordeaux | Centre ancien | Secteur sauvegardé créé en 1967, PSMV approuvé puis révisé |
| Lyon | Vieux Lyon | Premier secteur sauvegardé de France (1964) |
| Avignon | Intra-muros | PSMV approuvé en 2007 |
| Strasbourg | Centre historique | PSMV révisé, en vigueur depuis 2023 |
| Toulouse | Centre ancien | PSMV approuvé en février 2025 |
De nombreuses villes moyennes à fort patrimoine (Sarlat, Bayonne, Tours, Troyes…) disposent également de périmètres protégés. Cette liste est indicative et évolutive : les documents sont approuvés, révisés ou modifiés au fil du temps, et leurs périmètres sont définis à la parcelle. Seule la vérification du document en vigueur à l'adresse exacte de l'immeuble fait foi.
Comment vérifier l'éligibilité d'une adresse
Quatre réflexes avant tout engagement. D'abord, consulter le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), où les SPR et leurs documents sont publiés. Ensuite, interroger le service urbanisme de la mairie, qui confirme le document applicable (PSMV ou PVAP, approuvé ou en cours d'élaboration) et son périmètre exact. L'UDAP (Unité départementale de l'architecture et du patrimoine, où exercent les Architectes des Bâtiments de France) est l'autorité qui suit les travaux en SPR. Enfin, exiger de l'opérateur du programme qu'il produise le zonage exact et le fondement juridique du taux annoncé — et le faire vérifier par un professionnel.
Le taux ne fait pas tout
Un taux de 30 % sur les travaux ne suffit pas à faire une bonne opération. Comptent tout autant : la profondeur du marché locatif de la ville (l'engagement de location nue court sur 9 ans), le prix de revient global — foncier plus travaux — comparé aux prix du marché local, la qualité de la restauration et la perspective de revente sur un marché patrimonial étroit et peu liquide. L'avantage fiscal ne compense pas mécaniquement le risque de l'opération immobilière.
Pour situer la loi Malraux face à l'autre grand dispositif de la pierre patrimoniale, voir notre comparatif Malraux ou Monuments Historiques.
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