Simulateur déficit foncier : estimez votre économie d'impôt
Au régime réel, les travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration d'un bien loué nu peuvent permettre, sous conditions, d'effacer vos revenus fonciers imposables puis, dans la limite de 10 700 € par an, de réduire votre revenu global. L'économie d'impôt dépend de votre tranche marginale d'imposition.
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Ajustez les paramètres : l'estimation se recalcule en direct. Les valeurs par défaut reprennent un cas-type (bailleur à TMI 30 %, 20 000 € de travaux, 8 000 € de revenus fonciers). Aucun champ obligatoire à ce stade.
Votre situation
Sous conditions, prorogé jusqu'au 31/12/2027. Jamais coché par défaut.
Estimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé. Pour une étude adaptée à votre situation, un cabinet CGP partenaire vous recontactera.
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Le déficit foncier en 3 étapes
Vous engagez des travaux déductibles sur un bien loué nu
Sur un logement loué nu et déclaré au régime réel, vous réalisez des dépenses déductibles : réparation, entretien, amélioration, mais aussi taxe foncière, primes d'assurance ou frais de gestion. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, eux, ne sont jamais déductibles. Si vous réalisez les travaux vous-même, seuls les matériaux justifiés sont pris en compte.
Le déficit efface vos revenus fonciers, puis votre revenu global
Lorsque vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier se crée. Il annule d'abord vos revenus fonciers (vous évitez l'impôt et les PS de 17,2 % sur cette part), puis l'excédent — hors intérêts d'emprunt — s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L'économie potentielle sur cette part correspond approximativement à montant imputé × votre TMI.
Le surplus est reporté sur les années suivantes
Si le déficit dépasse 10 700 €, l'excédent (hors intérêts) est reportable 10 ans sur vos revenus fonciers. Une part imputée sur le revenu global non absorbée (revenu insuffisant) est reportable 6 ans sur le revenu global. La fraction issue des intérêts d'emprunt ne s'impute, elle, que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.
Le déficit foncier est-il cohérent pour vous ?
L'exemple de Marc
Marc, bailleur à TMI 30 %
Marc, 52 ans, possède un appartement loué nu déclaré au régime réel. Il perçoit 8 000 € de revenus fonciers par an et décide d'engager 20 000 € de travaux d'amélioration et de réparation, tous déductibles. Ses charges dépassant largement ses loyers, il crée un déficit foncier de 12 000 €. Son foyer se situe dans la tranche marginale à 30 %.
Les 8 000 € de travaux qui effacent ses revenus fonciers lui évitent l'IR et les PS de 17,2 % sur cette part. Le déficit de 12 000 € s'impute ensuite sur son revenu global, dans la limite de 10 700 €/an ; le surplus de 1 300 € est reportable 10 ans sur ses futurs revenus fonciers.
En appliquant la mécanique du déficit, ces travaux pourraient permettre à Marc une économie d'impôt de l'ordre de ~3 776 € sur la part qui efface les revenus fonciers (8 000 × (30 % + 17,2 %)) et de ~3 210 € sur la part imputée au revenu global (10 700 × 30 %), soit environ ~6 986 € la première année — le surplus de 1 300 € restant reportable sur 10 ans. Ces montants sont indicatifs et dépendent de la situation réelle du foyer.
Exemple strictement pédagogique, à valeur illustrative et non engageante. L'économie d'impôt dépend du montant réel des travaux déductibles, des revenus fonciers du foyer, de la TMI réelle et de la législation en vigueur (LFI 2026). Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation, sous peine de remise en cause. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles. Seule l'analyse par un Conseiller en Gestion de Patrimoine partenaire de conseils-defiscalisation.fr permet une estimation valable. Estimation indicative, non opposable.
On répond à vos questions sur le déficit foncier
Quels travaux sont déductibles pour créer un déficit foncier ?
Sont déductibles les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un bien loué nu (ainsi que la taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion et provisions de copropriété). En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles et ne créent donc aucun déficit. Si vous réalisez les travaux vous-même, seules les dépenses justifiées de matériaux sont prises en compte, jamais votre main-d'œuvre.
Quel est le plafond de 10 700 € et comment fonctionne le report ?
Le déficit foncier s'impute d'abord sur vos revenus fonciers sans limite, puis l'excédent (hors intérêts d'emprunt) sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Au-delà, l'excédent est reportable 10 ans sur vos revenus fonciers. Une part imputée sur le revenu global mais non absorbée (revenu insuffisant) est reportable 6 ans sur le revenu global. La fraction issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Qu'est-ce que le volet énergétique à 21 400 € ?
Pour certains travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond d'imputation sur le revenu global peut être rehaussé à 21 400 €, à concurrence des seules dépenses énergétiques éligibles. Ce dispositif est conditionnel et temporaire : devis accepté depuis le 5/11/2022, paiement avant le 31/12/2027 (prorogation LFI 2026), avec justificatifs DPE avant/après. À documenter avec un CGP partenaire.
Faut-il être au régime réel pour bénéficier du déficit foncier ?
Oui. Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges réelles : aucun déficit ne peut être créé. L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans. Elle s'applique de plein droit si vos recettes foncières dépassent 15 000 €/an. C'est un choix structurant, à étudier avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine partenaire.
Quelle est l'obligation de location ?
Le bien doit rester donné en location nue jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'année où le déficit a été imputé sur votre revenu global. Si vous cessez la location avant ce terme (vente, reprise du bien, passage en meublé…), l'imputation sur le revenu global est remise en cause et réintégrée au titre de l'année concernée. Cet engagement est à intégrer dès la conception de votre projet.
Le déficit foncier se cumule-t-il avec d'autres dispositifs ?
Oui. Le déficit foncier est une déduction de charge, et non une réduction ou un crédit d'impôt : il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI). Vous pouvez donc le cumuler la même année avec des dispositifs plafonnés, ou avec d'autres déductions « du haut » comme un versement PER. Le comparateur multi-dispositifs permet de visualiser les combinaisons cohérentes selon votre profil.
Que se passe-t-il si je n'ai pas assez de revenus fonciers ?
Le déficit s'impute d'abord sur vos revenus fonciers : s'ils sont faibles ou nuls, l'essentiel du déficit (hors intérêts d'emprunt) s'impute alors sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an, l'excédent étant reporté 10 ans sur vos futurs revenus fonciers. L'intérêt est donc plus fort pour un bailleur déjà imposé sur du foncier, car la part qui efface ces revenus économise aussi les PS de 17,2 %. Un CGP partenaire vous aide à dimensionner les travaux en conséquence.
Estimez votre économie d'impôt potentielle
En 2 minutes, obtenez un récapitulatif indicatif de l'économie d'impôt que vos travaux déductibles pourraient vous permettre via le déficit foncier, selon votre tranche.
Simuler ma situationEstimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé. Pour une étude adaptée à votre situation, un cabinet CGP partenaire vous recontactera. Le déficit foncier peut permettre, sous conditions et au régime réel d'imposition, d'imputer certaines charges (notamment des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration) sur vos revenus fonciers puis, dans la limite de 10 700 € par an, sur votre revenu global. Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation, sous peine de remise en cause. Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles. Le rehaussement à 21 400 € est réservé, jusqu'au 31/12/2027, à certains travaux de rénovation énergétique sous conditions strictes (DPE, devis, paiement). Les dispositifs fiscaux présentés dépendent de la situation individuelle de chaque contribuable et sont susceptibles d'évoluer. Les résultats du simulateur sont fournis à titre purement indicatif, sur la base des informations saisies, et ne constituent ni une offre, ni un conseil en investissement.