Simulateur Denormandie : estimez votre réduction d'impôt
Le dispositif Denormandie peut permettre, sous conditions, une réduction d'impôt directe de 12 %, 18 % ou 21 % du coût d'un logement ancien rénové en centre-ville à revitaliser, selon votre durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans). À la différence du déficit foncier, ce taux est fixe et ne dépend pas de votre tranche d'imposition. C'est un investissement immobilier réel, comportant un risque de perte en capital. Récapitulatif chiffré à recevoir par e-mail.
Simuler ma réductionSimulez votre réduction Denormandie
On part du coût total de votre opération (acquisition + travaux) et de votre durée d'engagement de location (qui fixe le taux) pour estimer votre réduction d'impôt directe. Cette réduction est à taux fixe (12 %, 18 % ou 21 %) : elle ne dépend pas de votre tranche d'imposition. L'estimation se recalcule en direct. Les valeurs par défaut reprennent un cas-type (opération 250 000 €, engagement 9 ans / 18 %). Aucun champ obligatoire à ce stade.
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Estimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé. Pour une étude adaptée à votre situation, la vérification de l'éligibilité de la commune et la sélection d'une opération, un cabinet CGP partenaire vous recontactera.
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Le Denormandie en 3 étapes
Vous achetez un logement ancien dans une commune éligible
Vous acquérez un logement ancien (ou un local à transformer en logement) situé dans une commune éligible : une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), notamment dans le cadre du programme « Action cœur de ville ». L'éligibilité précise de la commune se vérifie au cas par cas, car la liste évolue.
Vous réalisez des travaux représentant au moins 25 % du coût total
Vous engagez des travaux de rénovation ou d'amélioration (performance énergétique, modernisation, transformation en logement) réalisés par des entreprises. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux). La réduction se calcule sur ce coût global, retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². La réduction est directe : elle ne dépend pas de votre TMI.
Vous louez le bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans
Après achèvement des travaux, vous mettez le bien en location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire, dans les 12 mois, en respectant des plafonds de loyers et des plafonds de ressources du locataire. Votre durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans) détermine votre taux (12, 18 ou 21 %). Le non-respect de l'une de ces conditions entraîne la reprise de l'avantage.
Le Denormandie peut-il être cohérent pour vous ?
Le Denormandie est avant tout un investissement immobilier dans l'ancien à rénover
L'avantage fiscal du Denormandie ne doit jamais masquer la nature de l'opération : un achat immobilier dans l'ancien assorti de travaux lourds, sous conditions strictes, avec un rendement locatif encadré. Ces cinq risques conditionnent son intérêt réel.
Perte en capital
Risque travaux (qualité, coût, délais)
Rendement locatif encadré et vacance
Reprise de l'avantage fiscal
On répond à vos questions sur le Denormandie
Quels sont les taux et les durées d'engagement ?
La réduction Denormandie est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans (9 ans + une ou deux prorogations triennales). Le taux est fixe et ne dépend pas de votre tranche d'imposition : il s'applique au coût global de l'opération (acquisition + travaux). La réduction est ensuite étalée sur la durée d'engagement.
Sur quelle base se calcule la réduction et quels sont les plafonds ?
La base est le coût total de l'opération : prix d'acquisition du logement + travaux de rénovation. Cette base est retenue dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an, et ne peut excéder 5 500 €/m² de surface habitable. L'avantage porte sur 2 logements par an au maximum, dans cette limite globale de 300 000 €. La réduction maximale théorique est de 63 000 € sur 12 ans (21 % × 300 000 €).
Pourquoi des travaux d'au moins 25 % sont-ils exigés ?
C'est le critère structurant du Denormandie : les travaux de rénovation ou d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux), et être réalisés par des entreprises. Certains travaux (entretien courant, simple décoration) ne sont pas éligibles. Le respect de ce seuil conditionne l'avantage — il doit être vérifié et documenté au cas par cas (devis, factures).
Quelles communes sont éligibles ?
Le logement doit être situé dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), notamment dans le cadre du programme « Action cœur de ville » (les communes « Petites villes de demain » signataires d'une ORT sont aussi visées). La liste évolue : l'éligibilité précise de la commune visée doit être vérifiée au cas par cas avant tout engagement.
Quels sont les plafonds de loyers et de ressources ?
La location relève du secteur intermédiaire : vous devez respecter des plafonds de loyers (au m²) et des plafonds de ressources du locataire, révisés chaque année et variables selon la zone. Ces plafonds encadrent le rendement par rapport au marché libre. Le locataire ne peut être membre de votre foyer fiscal. Les barèmes 2026 applicables sont à vérifier avec un professionnel.
Le Denormandie entre-t-il dans le plafond des niches de 10 000 € ?
Oui. Contrairement au Malraux, le Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (art. 200-0 A du CGI). La fraction de réduction imputée chaque année doit donc être appréciée dans cette enveloppe, cumulée avec vos autres avantages plafonnés. Le comparateur multi-dispositifs (à venir) aidera à visualiser les combinaisons cohérentes selon votre profil.
Quelle différence avec le Pinel, le Malraux ou le déficit foncier ?
Ce sont des mécanismes distincts. Le Pinel neuf est éteint depuis le 31/12/2024 ; le Denormandie ancien, lui, survit jusqu'au 31/12/2027 et a conservé ses taux pleins (12 / 18 / 21 %) — c'est son atout d'actualité. Le Malraux ouvre une réduction à taux fixe (22 / 30 %) mais hors plafond des niches ; le Denormandie, lui, y entre. Le déficit foncier est une déduction dont l'effet dépend de votre tranche, contrairement au Denormandie. Les pages Malraux, déficit foncier et LMNP détaillent chaque dispositif.
Estimez votre réduction d'impôt Denormandie
En 2 minutes, obtenez un récapitulatif indicatif de la réduction d'impôt directe (12 %, 18 % ou 21 % du coût de l'opération selon la durée) que le Denormandie pourrait vous permettre, dans le plafond des niches, ainsi que les conditions et risques associés.
Simuler ma réductionLe dispositif Denormandie est un investissement immobilier locatif dans l'ancien à rénover comportant un risque de perte en capital. L'avantage fiscal (réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement) est subordonné au strict respect des conditions : logement situé dans une commune éligible (opération de revitalisation de territoire / Action cœur de ville), travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, engagement de location nue en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire. En cas de non-respect de l'une de ces conditions, l'avantage fiscal peut être repris par l'administration. Cette réduction d'impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an). La réduction s'impute sur l'impôt dû et n'est ni reportable, ni remboursable. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Toute opération doit être analysée avec un professionnel agréé. Estimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé : pour une étude adaptée à votre situation, un cabinet CGP partenaire vous recontactera.