Défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : quels dispositifs en 2026 ?

Investir dans la pierre peut réduire votre impôt de plusieurs façons — amortissement, déduction de charges, réduction directe ou avantage patrimonial. Voici les 6 dispositifs immobiliers, leurs conditions et pour qui ils sont cohérents.

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Univers immobilier
6dispositifs · 1 univers
LMNPDéficit foncierDenormandieNue-propriétéMalrauxMonuments Historiques
Les dispositifs

Six dispositifs pour défiscaliser dans l'immobilier

Trois logiques coexistent : la déduction proportionnelle à votre tranche (LMNP, déficit foncier, Monuments Historiques), la réduction directe à taux fixe (Denormandie, Malraux) et l'avantage patrimonial sans gain d'impôt sur le revenu (nue-propriété). Des ordres de grandeur ou des plafonds légaux, jamais des promesses de gain.

LMNP (au réel)

Risque moyen
Avantage fiscal
Déduction comptable (amortissement) ≈ TMI
Ordre de grandeurLoyers neutralisés vs location nue
Durée15–20 ans recommandé
Plafond nichesHors plafond

Déficit foncier

Risque moyen
Avantage fiscal
Déduction / imputation ≈ TMI (+ PS)
Ordre de grandeur10 700 €/an sur le revenu global
DuréeLocation nue jusqu’à la 3e année
Plafond nichesHors plafond

Denormandie

Risque moyen
Avantage fiscal
Réduction directe (taux fixe, ≠ TMI)
Ordre de grandeur12 / 18 / 21 % selon la durée (base 300 000 €/an)
DuréeLocation nue 6 / 9 / 12 ans
Plafond nichesDans 10 000 €

Nue-propriété

Risque moyen
Avantage fiscal
Aucun avantage IR — décote + sortie d’assiette IFI
Ordre de grandeurDécote ~30–45 %
DuréeDémembrement 15–20 ans
Plafond nichesHors plafond (aucun avantage IR)

Malraux

Risque moyen
Avantage fiscal
Réduction directe (taux fixe, ≠ TMI)
Ordre de grandeur22 % ou 30 % (jusqu’à 400 000 € / 4 ans)
DuréeLocation nue 9 ans
Plafond nichesHors plafond

Monuments Historiques

Risque élevé
Avantage fiscal
Déduction de charges ≈ TMI, sans plafond
Ordre de grandeurCharges (×100 % ou 50 %) × TMI
DuréeConservation 15 ans
Plafond nichesHors plafond
Lequel pour vous

Comment vous situer

Trois repères pour vous orienter — à valider ensuite avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine partenaire.

Votre TMI — plus votre tranche est haute, plus les déductions proportionnelles (LMNP, déficit foncier, Monuments Historiques) sont efficaces.
Votre objectif — revenus locatifs peu fiscalisés (LMNP), effacer du foncier déjà imposé (déficit foncier), patrimoine et IFI (nue-propriété), bâti d'exception (Malraux, Monuments Historiques).
Votre plafond de niches — la plupart de ces dispositifs en sont hors ; le Denormandie y entre (10 000 €/an).
Aucun « meilleur » dans l'absolu — le bon dispositif dépend de votre situation complète. Le comparateur vous oriente, un CGP partenaire valide.

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Questions fréquentes

Vos questions sur la défiscalisation immobilière

Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

Cela dépend de votre TMI, de votre objectif (revenus, patrimoine, IFI) et de votre horizon. Aucun n'est « le meilleur » dans l'absolu ; le comparateur vous oriente et un Conseiller en Gestion de Patrimoine partenaire valide selon votre situation complète.

Réduction d'impôt ou déduction du revenu, quelle différence ?

La réduction est un pourcentage fixe des sommes engagées (Denormandie, Malraux). La déduction baisse votre revenu imposable : l'économie suit alors votre tranche (LMNP, déficit foncier, Monuments Historiques).

Ces dispositifs entrent-ils dans le plafond des niches (10 000 €) ?

La plupart en sont hors : LMNP, déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques et nue-propriété. Le Denormandie entre dans le plafond de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI).

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs immobiliers ?

Oui, en tenant compte du plafonnement global des niches pour ceux qui y entrent. Les combinaisons sont à arbitrer avec un CGP partenaire.

Faut-il être fortement imposé pour que ce soit intéressant ?

Les dispositifs proportionnels à la TMI sont surtout pertinents à partir d'une tranche de 30 %. Si votre impôt est faible, l'intérêt fiscal est limité.

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Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. conseils-defiscalisation.fr met en relation avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine partenaire qui étudie votre situation. Les avantages fiscaux dépendent de la législation en vigueur et tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. Voir mentions légales.