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En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, l'amortissement comptable du bien vient en déduction de vos loyers et peut ramener votre revenu imposable à zéro pendant une quinzaine d'années — sans la moindre sortie de trésorerie. Ce n'est pas une réduction d'impôt mais une charge déductible, encadrée par le Code général des impôts. Cet article explique le mécanisme, ses conditions, sa durée, et le point devenu sensible depuis la réforme 2025 : la plus-value de revente.
Le principe en bref
En location nue, vos loyers relèvent des revenus fonciers : imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (art. L.136-7 du Code de la sécurité sociale). Pour une tranche marginale (TMI) à 41 %, c'est jusqu'à 58,2 % de la part imposable des loyers qui repart chaque année vers le Trésor public.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (art. 155 IV du CGI) change la logique : la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (art. 35 du CGI), pas des revenus fonciers. Au régime réel, le bien est inscrit à l'actif et son usure est constatée par un amortissement — une charge comptable déduite des loyers, sans dépense réelle.
L'amortissement LMNP n'est donc pas une réduction d'impôt au sens des dispositifs de défiscalisation : c'est une charge déductible, qui réduit le bénéfice imposable, pas l'impôt directement. La doctrine rappelle que l'amortissement « est la constatation comptable de la dépréciation » du bien (BOI-BIC-AMT-10-20). Pendant la période d'amortissement, le résultat BIC est le plus souvent nul : vous percevez des loyers mais ne payez ni IR ni prélèvements sociaux dessus tant que l'amortissement et les charges absorbent le revenu.
Conditions d'éligibilité
Un bien loué meublé — garni du mobilier nécessaire à une occupation normale. Cela vise la location meublée en direct comme les résidences services (étudiantes, seniors agréées, EHPAD, tourisme), dont la nature comptera pour la fiscalité de sortie (section 5).
Le statut non professionnel (art. 155 IV-2 du CGI) : vous restez en LMNP tant que vous ne franchissez pas cumulativement deux seuils — des recettes meublées supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Le franchissement simultané des deux fait basculer en loueur professionnel (LMP), aux conséquences fiscales et sociales différentes.
L'option pour le régime réel — l'amortissement n'est déductible qu'au réel BIC, pas au micro-BIC. Le réel ouvre la déduction de l'amortissement, des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière, des charges et des frais de comptabilité, et suppose une comptabilité commerciale (généralement avec un expert-comptable). À noter : le LMNP au réel est un régime BIC de droit commun — il n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI).
Calcul de l'avantage
L'assiette amortissable — on amortit le bâti (pas le terrain), selon la durée d'usage des composants : typiquement 25 à 40 ans pour la structure et les aménagements, 5 à 10 ans pour le mobilier. La méthode « par composants » est en principe requise (BOI-BIC-AMT-10-20) ; la ventilation terrain / bâti / mobilier doit être documentée — un point d'attention en cas de contrôle.
La règle anti-déficit (art. 39 C II du CGI) — c'est le cœur du dispositif : l'amortissement n'est admis qu'à hauteur du résultat avant amortissement de l'année. Il ramène au mieux le résultat imposable à zéro, jamais en dessous. Contrepartie favorable : le surplus non déduit n'est pas perdu — il est conservé sans limite de durée et reporté sur les exercices suivants, ce qui prolonge la neutralisation des loyers.
Pour fixer les idées, à titre strictement illustratif : un contribuable à TMI 41 % percevant ~7 400 € de loyers annuels peut voir son résultat imposable BIC rester nul une dizaine à une quinzaine d'années, là où la même opération en location nue génèrerait un impôt chaque année. L'économie réelle dépend de la valeur amortissable, du loyer, du financement et de votre situation : seule une estimation indicative sur vos données, puis une étude par un professionnel, vaut pour votre projet.
Durée d'engagement
Contrairement aux dispositifs à engagement (Pinel, Malraux…), le LMNP au réel n'impose aucune durée de détention minimale : il n'y a pas de réduction d'impôt à reprendre en cas de revente anticipée. La durée pertinente est économique et fiscale, pas réglementaire.
Les frais d'acquisition (notaire, garantie, courtage) représentent souvent 8 à 10 % du prix : il faut du temps pour les amortir par les loyers. La doctrine patrimoniale retient généralement un horizon cohérent de 15 à 20 ans. Et depuis 2025, l'horizon de revente n'est plus seulement une question de rentabilité : plus la détention est longue, plus les amortissements cumulés — donc réintégrés à la revente — sont élevés. L'arbitrage durée / abattements pour durée de détention / amortissements réintégrés relève d'une analyse personnalisée.
Points de vigilance (dont la plus-value 2025)
La réforme 2025 de la plus-value. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a modifié l'article 150 VB du CGI : pour le calcul de la plus-value à la revente d'un logement loué meublé non professionnel, le prix d'acquisition est désormais diminué des amortissements admis en déduction. Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable affichée à la sortie est élevée. Il faut donc écarter l'idée, encore répandue, selon laquelle « l'amortissement n'alourdit pas la plus-value » : ce n'est plus exact depuis 2025.
Des exemptions, mais limitées. La loi écarte cette réintégration principalement pour certaines résidences services : résidences étudiantes (art. L.631-12 du CCH), résidences services pour personnes âgées ou handicapées agréées (art. L.631-13 du CCH), établissements de type EHPAD (art. L.312-1 du CASF), sous conditions. Ce périmètre est restreint et ne couvre pas la location meublée classique ; il se vérifie au cas par cas.
Ce que la réforme ne change pas. Elle ne supprime pas l'intérêt du LMNP : la neutralisation de l'impôt sur les loyers pendant la détention reste réelle. Elle déplace une partie de l'équation vers la sortie, ce qui rend d'autant plus utile une projection « entrée + détention + revente » avant de décider. La plus-value des particuliers continue par ailleurs de bénéficier des abattements pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-20).
Les autres risques. Comme tout investissement immobilier : vacance locative, impayés, dégradation, baisse de valeur, et — en résidence services — défaillance du gestionnaire. S'y ajoute le risque d'évolution de la législation, dont la réforme 2025 est l'illustration. Aucun investissement n'est sans risque ni garanti.
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