LMNP réel ou micro-BIC : quel régime choisir en 2026 ?

En location meublée non professionnelle (LMNP), deux régimes coexistent : le micro-BIC, simple, qui applique un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui déduit les charges réelles et l'amortissement. Le choix n'est pas qu'une affaire de paperasse : depuis la loi Le Meur, les meublés de tourisme ont vu leurs abattements micro-BIC nettement révisés pour les revenus 2025 déclarés en 2026. Voici comment trancher, à jour des règles applicables en 2026.

Micro-BIC et réel : deux logiques d'imposition

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers (art. 35 du CGI). Deux régimes d'imposition sont possibles, et c'est vous qui choisissez le plus avantageux selon votre situation.

Le micro-BIC est un régime forfaitaire : l'administration applique à vos recettes un abattement censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Vous ne déduisez aucune charge réelle. C'est simple, sans comptabilité, mais l'abattement est figé même si vos charges réelles sont supérieures.

Le régime réel fonctionne à l'inverse : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion et de comptabilité) et l'amortissement du bien et du mobilier. Cet amortissement, propre au réel, vient en déduction des loyers sans sortie de trésorerie et neutralise souvent l'impôt sur les revenus locatifs pendant des années. En contrepartie, le réel suppose une comptabilité commerciale, généralement tenue avec un expert-comptable.

La règle d'arbitrage est simple à formuler : tant que vos charges réelles et votre amortissement dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, le réel est plus intéressant. C'est presque toujours le cas dès qu'il y a un crédit, des travaux ou un mobilier conséquent.

Meublés de tourisme : ce que change la loi Le Meur en 2026

La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a resserré le micro-BIC des meublés de tourisme de type Airbnb. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les seuils et abattements dépendent désormais du classement du bien.

Pour un meublé de tourisme classé (procédure de classement par étoiles) : l'abattement micro-BIC est de 50 %, dans la limite d'un plafond de recettes de 77 700 € pour les revenus 2025, porté à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Au-delà, le régime réel s'impose.

Pour un meublé de tourisme non classé : l'abattement tombe à 30 %, et le plafond du micro-BIC est ramené à 15 000 € de recettes annuelles. C'est la principale perte par rapport à l'ancien régime.

Attention à ne pas confondre avec la location meublée de longue durée (bail d'un an, ou bail étudiant de 9 mois) : elle n'est pas visée par la loi Le Meur et conserve son micro-BIC à 50 %, dans la limite de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € à compter des revenus 2026, ainsi que l'accès au régime réel avec amortissement. La réforme cible la location de courte durée, pas la location meublée classique.

Ce que « classé » veut dire, juridiquement

Le classement n'est pas une appréciation commerciale, c'est une procédure administrative. Au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Il devient classé lorsqu'il a fait l'objet de la procédure de classement prévue à l'article L. 324-1 et à l'article D. 324-2 du même code. À défaut, il relève de la catégorie des meublés de tourisme non classés — celle que la loi Le Meur a resserrée.

Les seuils applicables aux revenus 2026

Deux mouvements se sont superposés, et c'est ce qui rend la lecture de ce sujet confuse. La loi Le Meur a d'abord modifié, pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2025, les taux d'abattement et le seuil auquel chaque type de location est rattaché. Puis la révision triennale des seuils des régimes d'imposition est intervenue au 1^er janvier 2026 : le plafond de 77 700 € est porté à 83 600 € pour les années 2026 à 2028.

Depuis les revenus 2026, la règle tient en une phrase : l'ensemble des activités de location en meublé relève d'un seuil de chiffre d'affaires de 83 600 € et d'un abattement de 50 %, à l'exception des meublés de tourisme non classés, qui restent à 15 000 € et 30 %. Le plafond des non classés, lui, n'a pas été revalorisé.

Sources : BOI-BAREME-000044, I § 10 et 20 (version du 19 août 2026) ; actualité BOFiP ACTU-2025-00127 du 19 août 2026 ; article 50-0 du code général des impôts. Ces montants sont donnés à titre d'information et ne constituent pas un conseil personnalisé.

Le seuil ne se lit pas sur l'année en cours

C'est le point le plus souvent manqué. Le régime applicable à une année se détermine d'après le chiffre d'affaires de l'année civile précédente ou avant-précédente (recettes N-1 ou N-2), et non d'après celui de l'année en cours. Le régime micro-BIC reste applicable dès lors que le plafond n'est pas dépassé sur l'une au moins de ces deux années de référence : un seul exercice au-dessus du seuil ne fait donc pas basculer immédiatement au régime réel. Le chiffre d'affaires est par ailleurs ajusté au prorata du temps d'exploitation lorsque l'activité n'a pas couvert l'année civile entière — une location démarrée en juillet ne s'apprécie pas sur douze mois.

Ce que le classement change vraiment

Avant la loi Le Meur, l'écart entre classé et non classé se jouait d'abord sur le taux d'abattement. Il se joue désormais surtout sur le seuil : 15 000 € contre 83 600 €, soit un rapport de plus de cinq. Pour un meublé de tourisme non classé, un volume de location modeste peut suffire à franchir 15 000 € de recettes sur l'année. La question n'est alors plus « quel abattement » mais « à partir de quand la comptabilité devient-elle obligatoire ».

Ce basculement n'est pas nécessairement défavorable. Au régime réel, les charges réelles sont déduites et l'amortissement du bâti et du mobilier devient possible : c'est le mécanisme détaillé dans notre article sur l'amortissement LMNP au réel. En contrepartie, le réel impose une comptabilité commerciale, et les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD répondant aux conditions légales (art. 150 VB du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2025). Ce point est traité dans notre article sur ce qui se passe à la sortie et à la revente.

Enfin, le classement emporte des conséquences qui débordent le micro-BIC, notamment en matière de taxe de séjour et d'obligations déclaratives auprès de la commune. Elles relèvent du droit du tourisme et de l'urbanisme local, non de l'article 50-0 du code général des impôts, et s'apprécient commune par commune. Pour situer votre projet parmi les autres régimes, notre comparateur de dispositifs vous oriente vers un CGP partenaire.

Quand le régime réel devient plus intéressant

Avec un abattement non classé tombé à 30 % et plafonné à 15 000 €, beaucoup de loueurs de meublés de tourisme non classés ont désormais intérêt à passer au réel : il n'y a plus que 30 % de charges « offertes » au forfait, alors que les charges réelles et l'amortissement dépassent fréquemment ce niveau.

Plus largement, le réel s'impose comme le bon choix dans plusieurs cas de figure : achat financé à crédit (les intérêts sont déductibles), travaux ou ameublement significatifs, charges de copropriété élevées, ou recours à un gestionnaire. Dans ces situations, l'amortissement combiné aux charges réelles ramène le plus souvent le résultat imposable à zéro pendant 15 à 20 ans.

À l'inverse, le micro-BIC reste pertinent pour un bien détenu sans crédit, avec peu de charges, et des recettes faibles — typiquement une petite location classée bien rentable où la simplicité prime. Le seul moyen de trancher pour votre bien est de comparer chiffres en main, abattement forfaitaire contre charges réelles + amortissement.

Comment et quand opter pour le régime réel

Le régime micro-BIC s'applique par défaut tant que vos recettes restent sous les seuils. Pour passer au réel, vous devez exercer une option, en principe lors de votre déclaration de revenus ; cette option est valable un an et reconduite tacitement, et vous pouvez y renoncer dans les conditions prévues par l'administration.

Concrètement, opter pour le réel suppose d'inscrire le bien à l'actif, d'établir une liasse fiscale BIC (formulaires 2031 et annexes) et de tenir une comptabilité commerciale. C'est la raison pour laquelle la plupart des loueurs au réel font appel à un expert-comptable — dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles, et parfois partiellement couverts par une réduction d'impôt pour adhésion à un organisme de gestion agréé.

Le bon réflexe est de simuler les deux régimes avant de décider, car l'option engage. Une estimation indicative sur vos propres chiffres, puis une étude par un professionnel, permet de mesurer l'écart réel entre micro-BIC et réel sur votre opération.

Points de vigilance 2026

La réforme 2025 de la plus-value. Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), les amortissements déduits au réel sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente (art. 150 VB du CGI), sauf exemptions limitées à certaines résidences services agréées. Le réel reste avantageux, mais cet effet de sortie doit être anticipé : nous le détaillons dans notre article LMNP au réel : l'amortissement qui neutralise vos loyers.

Le seuil LMNP / LMP. Vous restez non professionnel tant que vous ne dépassez pas cumulativement 23 000 € de recettes meublées et les autres revenus d'activité du foyer (art. 155 IV du CGI). Le franchissement simultané fait basculer en loueur professionnel, avec des conséquences fiscales et sociales différentes.

Les cotisations sociales. Pour la location de courte durée (tourisme), des recettes élevées peuvent entraîner une affiliation aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, au-delà des seuls prélèvements sociaux. Le sujet se vérifie au cas par cas.

Le classement, un arbitrage à part entière. Faire classer un meublé de tourisme permet de conserver l'abattement de 50 % au micro-BIC : l'opération de classement mérite d'être mise en regard du surcroît de recettes imposables qu'elle évite. Aucun de ces arbitrages ne se décide sur une moyenne : seule l'étude de votre situation par un professionnel agréé est probante.

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