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La loi Malraux ne s'applique pas partout : elle est réservée aux immeubles situés dans des périmètres protégés, principalement les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Et à l'intérieur même de ces périmètres, le taux de la réduction d'impôt — 22 % ou 30 % des travaux — dépend du document d'urbanisme qui couvre le quartier. Avant de comparer des programmes, mieux vaut donc comprendre cette géographie fiscale : quel document, quelles villes, et comment vérifier une adresse précise.
Le taux Malraux dépend du quartier, pas de la ville
Rappel du mécanisme : la loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) accorde une réduction d'impôt calculée sur les dépenses de restauration complète d'un immeuble ancien, loué nu à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans, sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, la réduction est placée hors du plafonnement global des niches fiscales et l'excédent éventuel est reportable sur les trois années suivantes (le détail dans notre guide loi Malraux 2026).
Le taux applicable dépend du document qui couvre l'immeuble : 30 % lorsque celui-ci est situé dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ; 22 % lorsque le SPR est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou que la restauration a été déclarée d'utilité publique.
À noter : l'extension du dispositif aux quartiers anciens dégradés (QAD) et aux quartiers conventionnés NPNRU a pris fin le 31 décembre 2024 et n'a pas été reconduite par les lois de finances suivantes — en 2026, seuls les SPR sont éligibles aux nouvelles opérations.
Autrement dit, c'est le document applicable à l'immeuble qui commande le taux : une même ville peut abriter des secteurs à 30 %, des secteurs à 22 % et des quartiers hors périmètre.
PSMV ou PVAP : comprendre la différence
Le PSMV est le document de protection le plus exigeant, héritier direct des « secteurs sauvegardés » créés par André Malraux en 1962 : il se substitue au plan local d'urbanisme et réglemente le bâti jusqu'à l'intérieur des immeubles. C'est lui qui ouvre le taux de 30 %. Le PVAP, plus souple, complète le PLU sans s'y substituer et ouvre le taux de 22 %.
Depuis la loi LCAP de 2016, les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP ont été regroupés sous un label unique : le Site Patrimonial Remarquable. La France en compte plusieurs centaines, des grandes métropoles aux villes moyennes patrimoniales.
Exemples de villes couvertes par un PSMV (taux 30 %)
Quelques villes emblématiques dont le centre historique est couvert par un PSMV approuvé — donc susceptibles d'accueillir des opérations au taux de 30 % :
| Ville | Secteur emblématique | Repère |
|---|---|---|
| Paris | Le Marais · 7e arrondissement | Deux PSMV historiques |
| Bordeaux | Centre ancien | Secteur sauvegardé créé en 1967, PSMV approuvé puis révisé |
| Lyon | Vieux Lyon | Premier secteur sauvegardé de France (1964) |
| Avignon | Intra-muros | PSMV approuvé en 2007 |
| Strasbourg | Centre historique | PSMV révisé, en vigueur depuis 2023 |
| Toulouse | Centre ancien | PSMV approuvé en février 2025 |
De nombreuses villes moyennes à fort patrimoine (Sarlat, Bayonne, Tours, Troyes…) disposent également de périmètres protégés. Cette liste est indicative et évolutive : les documents sont approuvés, révisés ou modifiés au fil du temps, et leurs périmètres sont définis à la parcelle. Seule la vérification du document en vigueur à l'adresse exacte de l'immeuble fait foi.
Loi Malraux ville par ville : Bordeaux, Paris, Lyon, Toulouse
Les recherches portent presque toujours sur une ville précise. Voici, pour les quatre villes les plus demandées, le document d'urbanisme en vigueur et le taux qu'il commande — étant entendu que le périmètre se lit à la parcelle et que la vérification auprès du service urbanisme reste indispensable.
Loi Malraux à Bordeaux
Le centre ancien de Bordeaux forme le site patrimonial remarquable « Bordeaux Port de la Lune ». Le secteur sauvegardé y a été créé en 1967 ; son plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé en 1988, puis révisé à plusieurs reprises, la dernière révision datant de 2022. Un immeuble situé dans ce périmètre et faisant l'objet d'une restauration complète relève, si les conditions de l'article 199 tervicies du CGI sont réunies, du taux de 30 %. À l'inverse, les quartiers bordelais situés hors du périmètre du PSMV — même anciens — n'ouvrent aucun droit au titre du Malraux : c'est l'adresse qui décide, pas la ville.
Loi Malraux à Paris
Paris ne compte que deux PSMV. Celui du Marais couvre 126 hectares des 3e et 4e arrondissements : approuvé par décret interministériel du 23 août 1996, il a été révisé par arrêté préfectoral du 18 décembre 2013. Celui du 7e arrondissement, approuvé par décret du 26 juillet 1991, a été révisé par arrêté du 9 août 2016. Hors de ces deux périmètres, aucun quartier parisien n'est couvert par un PSMV : le taux de 30 % n'y est pas applicable au titre du Malraux.
Loi Malraux à Lyon
Le Vieux-Lyon (5e arrondissement — quartiers Saint-Jean, Saint-Georges et Saint-Paul) est le premier secteur sauvegardé créé en France, par arrêté interministériel du 12 mai 1964, deux ans après la loi Malraux de 1962. Son PSMV a été approuvé par décret du 19 septembre 1985 et révisé par décret du 27 novembre 1998 ; il couvre une trentaine d'hectares.
Loi Malraux à Toulouse
Toulouse est la plus récente des grandes villes à s'être dotée d'un PSMV : approuvé par arrêté préfectoral du 17 février 2025, il est applicable depuis le 13 juin 2025 et couvre 256 hectares, soit plus de 12 700 immeubles. Le document étant récent, le taux applicable à une opération toulousaine s'apprécie au regard du document en vigueur à la date des travaux — un point à faire confirmer par un professionnel avant tout engagement.
« Zone sauvegardée », « secteur sauvegardé » : de quoi parle-t-on ?
Les trois expressions circulent encore. Depuis la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, l'appellation officielle est site patrimonial remarquable (SPR) : elle a remplacé les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP. Ce qui compte fiscalement n'est pas le nom du périmètre, mais le document qui le couvre — PSMV approuvé (30 %) ou PVAP approuvé (22 %).
Pour chiffrer ce que représenterait une opération, notre simulateur Malraux donne une estimation indicative en quelques minutes, et notre exemple de calcul détaillé montre comment la réduction se répartit sur les années de travaux.
Comment vérifier l'éligibilité d'une adresse
Quatre réflexes avant tout engagement. D'abord, consulter le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), où les SPR et leurs documents sont publiés. Ensuite, interroger le service urbanisme de la mairie, qui confirme le document applicable (PSMV ou PVAP, approuvé ou en cours d'élaboration) et son périmètre exact. L'UDAP (Unité départementale de l'architecture et du patrimoine, où exercent les Architectes des Bâtiments de France) est l'autorité qui suit les travaux en SPR. Enfin, exiger de l'opérateur du programme qu'il produise le zonage exact et le fondement juridique du taux annoncé — et le faire vérifier par un professionnel.
Le taux ne fait pas tout
Un taux de 30 % sur les travaux ne suffit pas à faire une bonne opération. Comptent tout autant : la profondeur du marché locatif de la ville (l'engagement de location nue court sur 9 ans), le prix de revient global — foncier plus travaux — comparé aux prix du marché local, la qualité de la restauration et la perspective de revente sur un marché patrimonial étroit et peu liquide. L'avantage fiscal ne compense pas mécaniquement le risque de l'opération immobilière.
Pour situer la loi Malraux face à l'autre grand dispositif de la pierre patrimoniale, voir notre comparatif Malraux ou Monuments Historiques.
Questions fréquentes
La loi Malraux s'applique-t-elle partout à Bordeaux ?
Non. Seuls les immeubles situés dans le périmètre du site patrimonial remarquable couvert par le PSMV sont concernés. Un immeuble ancien situé hors de ce périmètre n'ouvre aucun droit au titre du dispositif, quelle que soit la qualité de sa restauration.
Quel taux s'applique dans le Marais, à Paris ?
Le Marais est couvert par un PSMV approuvé : les opérations qui remplissent les conditions de l'article 199 tervicies du CGI relèvent du taux de 30 % des dépenses de restauration, retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.
Comment savoir si mon adresse est en PSMV ou en PVAP ?
Trois sources : le Géoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), qui publie les SPR et leurs documents ; le service urbanisme de la mairie, qui confirme le document applicable et son périmètre ; l'UDAP, où exercent les Architectes des Bâtiments de France. Le zonage se lit à la parcelle.
Le taux de 30 % est-il acquis dès lors que la ville figure dans la liste ?
Non. Le taux dépend du document d'urbanisme en vigueur à l'adresse de l'immeuble et du respect de l'ensemble des conditions du dispositif : restauration complète, autorisation et suivi par l'Architecte des Bâtiments de France, location nue à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans. Une estimation reste indicative tant que ces points n'ont pas été vérifiés.
La loi Malraux est-elle cohérente avec votre situation ?
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