Nue-propriété et démembrement : réduire IFI et impôt sur le revenu

Acheter la seule nue-propriété d'un bien — en laissant l'usufruit à un tiers pour une durée déterminée — est une stratégie patrimoniale discrète mais efficace. Pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire n'est pas imposé à l'IFI sur le bien et ne perçoit aucun revenu imposable. C'est aussi un outil de transmission redoutable. Voici comment le démembrement agit sur vos impôts.

Le démembrement de propriété en bref

La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en jouir). On peut acheter séparément l'un ou l'autre.

Dans un investissement en nue-propriété temporaire, vous achetez la nue-propriété avec une décote (souvent de l'ordre de 30 à 40 %) correspondant à la valeur de l'usufruit cédé, par exemple à un bailleur institutionnel pour 15 à 20 ans. À l'extinction de l'usufruit, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire ni démarche.

Pendant toute la durée du démembrement, c'est l'usufruitier qui gère le bien, l'entretient pour l'essentiel et en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire, lui, patiente — et bénéficie d'une situation fiscale particulièrement favorable.

L'effet sur l'IFI : le nu-propriétaire n'est pas imposé

C'est le principe central posé par l'article 968 du CGI : un bien grevé d'usufruit est, en règle générale, imposable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dans le patrimoine du seul usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'a rien à déclarer au titre de l'IFI sur ce bien.

Pour un contribuable assujetti à l'IFI, l'intérêt est immédiat : la valeur de la nue-propriété sort de son assiette taxable pendant toute la durée de l'usufruit. C'est un moyen d'investir dans la pierre sans alourdir son IFI.

Une exception existe lorsque le démembrement résulte directement de la loi (par exemple l'usufruit légal du conjoint survivant) : la valeur est alors répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI. Mais dans un investissement en nue-propriété acquise volontairement, c'est bien l'usufruitier qui supporte l'IFI.

L'effet sur l'impôt sur le revenu

Pendant l'usufruit, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer : il n'a donc aucun revenu foncier imposable au titre de ce bien, et n'acquitte ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux dessus. Pour un contribuable à forte TMI, cela évite d'ajouter des revenus lourdement taxés.

Mieux : si l'acquisition de la nue-propriété est financée par emprunt et que vous percevez par ailleurs des revenus fonciers (sur d'autres biens loués nus), les intérêts d'emprunt peuvent, sous conditions, être déductibles de ces revenus fonciers — créant le cas échéant un déficit foncier.

En clair, la nue-propriété transforme un investissement immobilier en un placement silencieux fiscalement pendant toute la durée du démembrement, là où la pleine propriété générerait des revenus taxés et de l'IFI.

Un outil de transmission puissant

Le démembrement est aussi l'un des meilleurs outils de transmission. En donnant à ses enfants la nue-propriété d'un bien (ou de parts de SCPI) tout en conservant l'usufruit, le parent ne transmet fiscalement que la valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI selon son âge : plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise est faible, donc moins de droits de donation.

Au décès de l'usufruitier, les enfants reconstituent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur l'usufruit éteint. La transmission de la nue-propriété de parts de SCPI suit la même logique, avec l'avantage de la divisibilité (on transmet le nombre de parts souhaité) et d'une gestion déléguée.

C'est une stratégie d'anticipation : organisée tôt, elle réduit sensiblement le coût fiscal de la transmission tout en gardant les revenus (l'usufruit) de son vivant.

Points de vigilance

Aucun revenu pendant l'usufruit. La contrepartie de l'avantage fiscal est l'absence de loyers : la nue-propriété est un placement de capitalisation, pas de rendement immédiat. Il faut pouvoir s'en passer pendant 15 à 20 ans.

La décote n'est pas un gain garanti. Le prix d'achat décoté reflète la privation de jouissance. La performance finale dépend de la valeur du bien à terme, qui n'est pas assurée : le marché immobilier peut évoluer à la baisse.

Liquidité réduite. Revendre une nue-propriété avant le terme est possible mais peut être plus difficile, avec une décote.

Un montage à cadrer juridiquement. Répartition des charges et des gros travaux entre usufruitier et nu-propriétaire, qualité de l'usufruitier, durée du démembrement : chaque clause compte. Une estimation indicative puis une étude par un professionnel (et un notaire pour la transmission) sont indispensables.

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