Simulateur Malraux : estimez votre réduction d'impôt
Le dispositif Malraux peut permettre, sous conditions, une réduction d'impôt directe de 22 % ou 30 % du montant de vos travaux de restauration dans un secteur patrimonial. À la différence du déficit foncier, ce taux est fixe et ne dépend pas de votre tranche d'imposition. C'est un investissement immobilier réel, comportant un risque de perte en capital. Récapitulatif chiffré à recevoir par e-mail.
Simuler ma réductionSimulez votre réduction Malraux
On part de votre montant de travaux de restauration et du classement de la zone (qui fixe le taux) pour estimer votre réduction d'impôt directe. Cette réduction est à taux fixe (22 % ou 30 %) : elle ne dépend pas de votre tranche d'imposition. L'estimation se recalcule en direct. Les valeurs par défaut reprennent un cas-type (travaux 200 000 €, zone PSMV 30 %). Aucun champ obligatoire à ce stade.
Votre projet
Estimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé. Pour une étude adaptée à votre situation et la sélection d'un programme, un cabinet CGP partenaire vous recontactera.
Recevez votre simulation détaillée
4 étapes, 2 minutes. Un cabinet CGP partenaire vous recontacte sous 24 h pour étudier votre situation, vérifier le classement de la zone et sélectionner un programme.
Étape 1 sur 4 — Objectifs
Merci , votre demande est bien enregistrée.
Un cabinet CGP partenaire vous recontacte sous 24 h pour préciser votre situation, vérifier le classement de la zone et sélectionner un programme.
Le Malraux en 3 étapes
Vous investissez dans un immeuble à restaurer en secteur patrimonial
Vous acquérez un bien ancien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), dans le cadre d'une restauration complète. Le taux de votre future réduction dépend du classement de la zone : 30 % en SPR couvert par un PSMV approuvé, 22 % en PVAP ou sous déclaration d'utilité publique (DUP). Ce classement se vérifie au cas par cas. Le volet « quartiers anciens dégradés » (QAD/NPNRU) est éteint pour les nouvelles opérations : en 2026, l'entrée se fait via un SPR.
Les travaux de restauration ouvrent droit à la réduction
Les dépenses de restauration éligibles, réalisées sous avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), ouvrent droit à la réduction au taux applicable. Celle-ci se calcule sur les dépenses retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives, et s'impute au fur et à mesure des travaux. La réduction est directe : elle ne dépend pas de votre TMI, contrairement au déficit foncier.
Vous louez le bien nu pendant 9 ans
Après achèvement des travaux, vous mettez le bien en location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire, dans les 12 mois, et vous conservez cet engagement pendant 9 ans. Le locataire ne peut être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant. Le non-respect de cet engagement entraîne la reprise de l'avantage. Si la réduction excède votre impôt une année, le solde est reportable sur les 3 années suivantes.
Le Malraux peut-il être cohérent pour vous ?
Le Malraux est avant tout un investissement immobilier
L'avantage fiscal ne doit jamais masquer la nature de l'opération : un achat immobilier assorti de travaux lourds, sous conditions strictes. Ces quatre risques conditionnent son intérêt réel.
Perte en capital
Reprise de l'avantage fiscal
Liquidité limitée
On répond à vos questions sur le Malraux
Quels sont les taux et quelles zones sont concernées ?
La réduction Malraux est de 30 % des dépenses de restauration pour un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, et de 22 % pour un SPR couvert par un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) ou faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Le taux est fixe et ne dépend pas de votre tranche d'imposition. Le classement exact de la zone doit être vérifié au cas par cas. À noter : le volet « quartiers anciens dégradés » (QAD/NPNRU) est éteint pour les nouvelles opérations depuis fin 2024 ; en 2026, l'entrée se fait via un SPR.
Comment fonctionne le plafond de 400 000 € ?
Le plafond porte sur les dépenses de restauration, retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives (et non par an), à compter de la délivrance de l'autorisation de travaux. La réduction maximale est donc de 120 000 € au taux de 30 %, ou 88 000 € au taux de 22 %, sur ces 4 ans. Le calibrage précis de l'opération relève d'une étude personnalisée.
Le Malraux entre-t-il dans le plafond des niches de 10 000 € ?
Non. Le Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an (art. 200-0 A du CGI), et ce depuis 2013. C'est l'un de ses atouts majeurs : vous pouvez l'envisager même si vous avez déjà atteint ce plafond avec d'autres dispositifs. Un comparateur multi-dispositifs (à venir) aidera à visualiser les combinaisons cohérentes selon votre profil.
Quel est l'engagement de location ?
Vous devez louer le bien nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans, et le mettre en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Le locataire ne peut être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou un descendant. Le non-respect de cet engagement (revente anticipée, changement d'usage, vacance prolongée) entraîne la reprise de l'avantage fiscal.
Que se passe-t-il si ma réduction dépasse mon impôt ?
Lorsque la réduction d'une année excède l'impôt dû, le solde est reportable sur l'impôt des 3 années suivantes. Au-delà de ce report de 3 ans, l'excédent éventuel est perdu : la réduction Malraux n'est jamais remboursée. C'est pourquoi le dispositif s'adresse en priorité aux contribuables dont l'impôt est suffisant pour absorber l'avantage — un point à étudier avec un CGP partenaire.
Quelle différence avec les Monuments Historiques ou le déficit foncier ?
Ce sont trois mécanismes distincts. Le Malraux ouvre une réduction d'impôt directe à taux fixe (22 ou 30 %), avec un engagement de location de 9 ans. Le déficit foncier est une déduction des revenus fonciers (puis du revenu global dans une limite) : son effet dépend de votre tranche, contrairement au Malraux. Les Monuments Historiques (page à venir) relèvent d'un autre régime (déduction des charges, engagement de conservation de 15 ans).
Quels sont les risques du Malraux ?
Le Malraux est un investissement immobilier réel : la valeur du bien peut baisser et la revente générer une moins-value — l'avantage fiscal ne compense pas une mauvaise opération. L'avantage est repris en cas de non-respect des conditions (location nue 9 ans, achèvement et conformité des travaux sous ABF). L'opération est peu liquide (engagement de fait de 9 ans) et dépend fortement de la qualité de l'opérateur. Ces risques doivent être pesés avant tout engagement, avec un professionnel agréé.
Estimez votre réduction d'impôt Malraux
En 2 minutes, obtenez un récapitulatif indicatif de la réduction d'impôt directe (22 % ou 30 % des travaux) que le Malraux pourrait vous permettre, hors plafond des niches, ainsi que les conditions et risques associés.
Simuler ma réductionLe dispositif Malraux est un investissement immobilier comportant un risque de perte en capital. L'avantage fiscal (réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration) est subordonné au strict respect des conditions : restauration complète sous supervision de l'Architecte des Bâtiments de France, engagement de location nue en résidence principale pendant 9 ans, achèvement des travaux dans les délais. En cas de non-respect de l'une de ces conditions, l'avantage fiscal peut être repris par l'administration. Le taux applicable (22 % ou 30 %) dépend du classement précis de la zone. La réduction s'impute sur l'impôt dû et n'est jamais remboursée ; l'excédent éventuel n'est reportable que sur les 3 années suivantes. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Toute opération doit être analysée avec un professionnel agréé. Estimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé : pour une étude adaptée à votre situation, un cabinet CGP partenaire vous recontactera.