Simulateur nue-propriété : acheter décoté, transmettre demain
L'achat en nue-propriété (démembrement temporaire) peut permettre, sous conditions, d'acquérir un bien immobilier à un prix décoté — de l'ordre de 30 à 45 % selon la durée — en laissant un usufruitier percevoir les loyers et gérer le bien pendant 15 à 20 ans. Son intérêt est strictement patrimonial : décote à l'achat, sortie de l'assiette IFI (si vous y êtes redevable) et reconstitution de la pleine propriété sans impôt. Ce dispositif n'ouvre AUCUNE réduction ni crédit d'impôt sur le revenu. En contrepartie, vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée. Récapitulatif chiffré à recevoir par e-mail.
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On part de la valeur en pleine propriété du bien visé, du taux de décote et de la durée du démembrement pour estimer le prix de la nue-propriété et le montant non décaissé. Si vous êtes redevable de l'IFI, le simulateur estime aussi l'économie d'IFI ; sinon, cet avantage est neutralisé. Aucune réduction d'impôt sur le revenu n'est calculée : ce dispositif n'en ouvre aucune. L'estimation se recalcule en direct. Les valeurs par défaut reprennent un cas-type (valeur 300 000 €, décote 40 %, 18 ans, redevable IFI 0,7 %). Aucun champ obligatoire à ce stade.
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Acheter la nue-propriété, c'est séparer la propriété de la jouissance
L'usufruit et la nue-propriété, deux droits distincts
Le démembrement temporaire sépare un bien en deux droits (art. 578 et s. du Code civil) : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en avoir l'usage). En achetant la seule nue-propriété, vous payez un prix décoté : vous renoncez à l'usage et aux revenus du bien pendant toute la durée, et cette renonciation se traduit par une réduction du prix d'acquisition.
L'usufruitier loue et gère ; vous ne percevez rien
Pendant le démembrement — typiquement 15 à 20 ans —, c'est l'usufruitier, fréquemment un bailleur institutionnel, social ou intermédiaire, qui loue le bien, encaisse l'intégralité des loyers, supporte les charges, l'entretien et la taxe foncière (art. 582 du Code civil). Vous, nu-propriétaire, ne touchez rien pendant cette période : ni loyer, ni revenu. C'est le cœur de l'opération — et sa principale contrepartie.
Un intérêt strictement patrimonial
L'intérêt est patrimonial, jamais une réduction d'impôt sur le revenu. Il repose sur quatre piliers : la décote à l'achat (vous payez de l'ordre de 60 à 70 % de la valeur en pleine propriété) ; l'IFI (le bien étant déclaré par l'usufruitier, art. 968 CGI, la nue-propriété sort de fait de votre assiette — mais uniquement si vous êtes redevable de l'IFI) ; la neutralité fiscale (sans loyer perçu, aucun revenu foncier imposable — ce n'est pas une économie, c'est une absence de revenu) ; et la reconstitution sans impôt au terme (art. 1133 CGI).
Vous achetez la nue-propriété à prix décoté
Vous acquérez la seule nue-propriété d'un bien (souvent neuf ou rénové), à un prix décoté par rapport à sa valeur en pleine propriété — de l'ordre de 30 à 45 % selon la durée du démembrement. Cette décote est un prix de marché négocié, pas un barème légal garanti. En contrepartie, vous renoncez à l'usage et aux revenus du bien pendant toute la durée.
L'usufruitier gère le bien et perçoit les loyers
Pendant 15 à 20 ans, un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel, social ou intermédiaire) loue le bien, encaisse l'intégralité des loyers, supporte les charges, l'entretien et la taxe foncière (art. 582 du Code civil). Vous ne percevez aucun revenu : c'est un placement de capitalisation, pas de rendement courant. Si vous êtes redevable de l'IFI, le bien sort de fait de votre assiette (art. 968 CGI).
Vous récupérez la pleine propriété, sans impôt
À l'extinction de l'usufruit (arrivée du terme), vous devenez automatiquement plein propriétaire (art. 617 du Code civil), sans formalité ni impôt supplémentaire (art. 1133 CGI). Vous récupérez un bien que vous pourrez occuper, louer (les revenus deviennent alors imposables) ou revendre. Le « gain » attendu de la décote ne se matérialise qu'à cet instant, et seulement si la valeur du bien s'est maintenue.
La nue-propriété peut être cohérente pour vous si...
La nue-propriété est un engagement patrimonial de long terme
Les atouts fiscaux de la nue-propriété ne doivent jamais masquer la nature de l'opération : un placement immobilier de capitalisation, long, sans revenu et peu liquide. Ces cinq risques conditionnent son intérêt réel. Et rappelons-le : il n'y a aucune réduction d'impôt sur le revenu à la clé.
Aucun revenu pendant 15 à 20 ans
Illiquidité forte
Risque de perte en capital
Dépendance à l'usufruitier
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la décote en nue-propriété et de quoi dépend-elle ?
La décote est la réduction de prix dont vous bénéficiez en n'achetant que la nue-propriété : vous payez de l'ordre de 60 à 70 % de la valeur en pleine propriété, soit une décote observée entre 30 et 45 %. Elle est croissante avec la durée du démembrement (environ 30-35 % à 15 ans, jusqu'à 40-46 % à 20 ans). Attention : c'est un prix de marché négocié, pas un barème légal garanti. Elle ne constitue pas un gain acquis, mais la contrepartie de 15-20 ans sans jouissance.
Est-ce que je perçois des revenus pendant le démembrement ?
Non. Pendant toute la durée (15-20 ans), c'est l'usufruitier qui loue le bien et encaisse l'intégralité des loyers. Vous, nu-propriétaire, ne touchez aucun revenu. C'est la principale contrepartie de la décote : un placement de capitalisation, sans rendement courant, inadapté si vous cherchez des revenus complémentaires.
La nue-propriété réduit-elle mon IFI, et pour qui ?
Pendant le démembrement, le bien est en principe déclaré par l'usufruitier pour sa pleine valeur (art. 968 CGI) : la nue-propriété sort de fait de votre assiette IFI. Mais cet avantage n'existe que si vous êtes redevable de l'IFI — pour un non-assujetti, il est nul. De plus, il suppose un usufruit conventionnel classique (cas de l'achat de nue-propriété) ; un usufruit légal obéit à d'autres règles. À vérifier au cas par cas avec un CGP partenaire.
Que récupère-t-on à la fin, et avec quelle fiscalité ?
À l'arrivée du terme, l'usufruit s'éteint et vous devenez automatiquement plein propriétaire (art. 617 du Code civil), sans aucune formalité ni impôt supplémentaire (art. 1133 CGI). Vous récupérez un bien que vous pourrez occuper, louer (les loyers deviennent alors imposables) ou revendre. C'est le moment où le « gain » attendu de la décote se matérialise — à condition que la valeur du bien se soit maintenue.
Puis-je revendre ma nue-propriété avant le terme ?
Oui, mais c'est l'un des principaux risques. La nue-propriété est revendable, mais sur un marché secondaire étroit et avec décote : la revente peut être longue, incertaine et pénalisante, et n'est jamais garantie. L'engagement est de fait long terme (15-20 ans). Ces sommes ne doivent pas être nécessaires à court ou moyen terme.
Qui entretient le bien et paie les charges ?
C'est l'usufruitier qui supporte les charges, l'entretien et la taxe foncière pendant tout le démembrement (art. 582 du Code civil). Point de vigilance : la qualité de l'entretien et l'état du bien à la restitution dépendent de lui. En fin de démembrement, des travaux peuvent rester à votre charge en cas d'entretien insuffisant. D'où l'importance de la solidité de l'usufruitier et des clauses de remise en état.
Quelle différence avec le LMNP ou un investissement locatif classique ?
Avec le LMNP ou un locatif classique, vous percevez des loyers (imposables) et gérez le bien. En nue-propriété, c'est l'inverse : vous ne percevez rien et ne gérez rien pendant 15-20 ans, mais vous achetez décoté et sortez le bien de votre assiette IFI (si vous y êtes redevable). La nue-propriété est un placement de capitalisation pure, sans revenu courant ni réduction d'impôt — à l'opposé d'un produit de rendement. À étudier selon votre objectif avec un CGP partenaire.
La nue-propriété donne-t-elle droit à une réduction d'impôt sur le revenu ?
Non. Aucune. L'achat en nue-propriété n'ouvre droit à aucune réduction ni crédit d'impôt sur le revenu, et n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. Son intérêt est strictement patrimonial : décote à l'achat, sortie de fait de l'assiette IFI (si vous y êtes redevable), absence de revenu imposable pendant la durée, et reconstitution de la pleine propriété sans impôt au terme. Méfiez-vous de tout discours qui présenterait ce dispositif comme une « défiscalisation » de votre impôt sur le revenu.
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En 2 minutes, obtenez un récapitulatif indicatif du prix de la nue-propriété, du montant non décaissé (décote) et, si vous êtes redevable de l'IFI, de l'économie d'IFI estimée, ainsi que des conditions et risques associés. Aucune réduction d'impôt sur le revenu : l'intérêt est strictement patrimonial.
Simuler ma décoteL'achat en nue-propriété (démembrement temporaire) n'ouvre droit à aucune réduction ni crédit d'impôt sur le revenu et n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an (art. 200-0 A du CGI). C'est un placement patrimonial de long terme dont les atouts sont une décote à l'acquisition (prix de marché, non garanti, variable selon la durée), l'absence de revenu foncier imposable pendant le démembrement, une exonération de fait d'IFI pour le nu-propriétaire (art. 968 CGI — l'usufruitier déclarant la pleine valeur, hors cas d'usufruit légal) et la reconstitution de la pleine propriété sans droit ni impôt à l'extinction de l'usufruit (art. 1133 CGI). En contrepartie, l'investisseur ne perçoit aucun revenu pendant 15 à 20 ans, supporte une forte illiquidité (revente possible mais décotée et non garantie), un risque de perte en capital (la valeur finale dépend du marché immobilier) et une dépendance à l'usufruitier quant à l'entretien et à l'état du bien restitué. L'avantage IFI est nul pour un contribuable non redevable de l'IFI. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Toute opération doit être analysée avec un professionnel agréé. Estimation indicative ne constituant pas un conseil personnalisé : pour une étude adaptée à votre situation, un cabinet CGP partenaire vous recontactera.