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Le déficit foncier permet de déduire vos travaux de rénovation de votre revenu imposable lorsque vous louez un logement nu. Concrètement, la part de charges qui dépasse vos loyers s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — un plafond porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'en 2027. Voici le mécanisme, le report du surplus et l'engagement de location à respecter, à jour pour 2026.
Le mécanisme du déficit foncier
Le déficit foncier concerne la location nue (non meublée), dont les loyers relèvent des revenus fonciers imposés au régime réel. Chaque année, vous déduisez de ces loyers vos charges : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, primes d'assurance, frais de gestion et intérêts d'emprunt.
Lorsque le total de ces charges dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncier. C'est fréquent l'année où vous réalisez d'importants travaux de rénovation. Ce déficit n'est pas perdu : il vient réduire votre impôt, selon des règles d'imputation précises.
Point essentiel : le déficit foncier est une déduction du revenu, pas une réduction d'impôt. À ce titre, il n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an (art. 200-0 A du CGI) — un atout pour les contribuables qui saturent déjà ce plafond avec d'autres dispositifs.
Le plafond de 10 700 € (et 21 400 € pour la rénovation énergétique)
Le déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156, I-3° du CGI). La fraction du déficit qui dépasse ce plafond, ainsi que la part provenant des intérêts d'emprunt, ne s'imputent pas sur le revenu global : elles sont reportées (voir section suivante).
Depuis la seconde loi de finances rectificative pour 2022 (loi n° 2022-1499 du 1ᵉʳ décembre 2022), ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (classe E, F ou G hissée à D au minimum). Ce coup de pouce, initialement prévu jusqu'à fin 2025, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Pour en bénéficier, les travaux doivent relever de la rénovation énergétique (isolation, chauffage performant, ventilation…) et le gain de classe DPE doit être justifié par des devis et un audit. C'est une fenêtre particulièrement intéressante pour les biens anciens énergivores.
Le report du surplus : revenu global puis revenus fonciers
Le mécanisme de report distingue deux poches, et c'est ce qui déroute le plus souvent.
La part imputée sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € ou 21 400 €) réduit directement votre revenu imposable de l'année. Si votre revenu global est insuffisant pour absorber cette part, l'excédent se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes.
Le surplus de déficit — ce qui dépasse le plafond annuel, plus la part issue des intérêts d'emprunt — se reporte exclusivement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Autrement dit, il viendra effacer les loyers imposables de vos prochaines années de location, jusqu'à épuisement.
Cette double mécanique permet d'étaler l'avantage : une grosse année de travaux peut neutraliser l'impôt foncier pendant plusieurs exercices.
La durée de location obligatoire : 3 ans
L'imputation du déficit sur le revenu global n'est définitivement acquise que si vous continuez à louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation.
Si vous cessez la location, vendez le bien ou le passez en meublé avant ce terme, l'administration peut remettre en cause l'avantage : le revenu global des années concernées est alors recalculé sans le déficit imputé. C'est le principal risque de redressement attaché au dispositif.
En pratique, prévoyez donc une location nue d'au moins trois années pleines après l'année d'imputation. Cet engagement est court comparé aux dispositifs à réduction d'impôt (6 à 12 ans pour Denormandie, 9 ans pour Malraux), mais il doit être tenu rigoureusement.
Points de vigilance
Seuls certains travaux sont déductibles. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. La frontière est parfois fine et fait l'objet d'une jurisprudence abondante : une qualification erronée est une cause classique de redressement.
La location nue est obligatoire. Le déficit foncier ne fonctionne qu'en location nue. La location meublée relève des BIC et de l'amortissement, une logique différente (voir notre article LMNP réel ou micro-BIC).
L'intérêt dépend de votre TMI. Comme toute déduction du revenu, l'économie réelle augmente avec votre tranche marginale d'imposition. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 % économisés sur les revenus fonciers neutralisés. Aucun calcul générique ne vaut pour un cas particulier : une estimation indicative puis une étude par un professionnel sont indispensables.
Conservez toutes les pièces. Devis, factures, audit énergétique, justificatifs de location : la documentation conditionne la sécurité de l'opération en cas de contrôle.
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