Financer à crédit un investissement défiscalisant : ce que ça change

Avant de choisir un dispositif, une question arrive presque toujours : faut-il financer l'opération à crédit ? Elle est souvent traitée comme une question bancaire. C'est aussi une question fiscale, et les deux réponses ne se recoupent pas. Le crédit ne modifie jamais l'avantage fiscal attaché à un dispositif ; en revanche, il fait apparaître une charge — les intérêts — dont le traitement diffère d'un régime à l'autre, et dont l'imputation obéit à une règle qui se découvre souvent après coup. Cet article expose ce que disent les textes, dispositif par dispositif.

Ce que le crédit ne change pas : l'assiette de l'avantage

Premier point, et il vaut pour l'ensemble du catalogue : l'avantage fiscal se calcule sur ce qui est investi, pas sur la manière dont c'est financé. Une réduction d'impôt à taux fixe s'applique au prix de revient ou aux dépenses retenues par le texte ; une déduction porte sur les charges effectivement supportées ou sur les versements effectués. Aucun de ces textes ne distingue selon que les fonds proviennent de l'épargne du contribuable ou d'un prêt bancaire.

Autrement dit : à opération identique, payer comptant ou emprunter produit le même avantage fiscal au titre du dispositif. Le crédit n'est pas un accélérateur fiscal. Ce qu'il modifie relève d'un autre plan — la trésorerie mobilisée, le rendement des capitaux engagés, et, pour certains régimes seulement, l'existence d'une charge déductible supplémentaire. Sur la comparaison entre l'emprunt immobilier et l'épargne financière comme voies d'accès à un avantage fiscal, notre article PER ou immobilier locatif traite spécifiquement cet axe ; nous ne le reprenons pas ici.

Ce qu'il change : les intérêts deviennent une charge, sous conditions

Les intérêts d'un prêt ne sont pas une charge déductible par nature. Ils le deviennent lorsqu'un texte le prévoit, dans une catégorie de revenus déterminée.

En revenus fonciers — c'est-à-dire pour la location nue — le d du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts autorise la déduction des intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction ou reconstruction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location. La liste est limitative : la doctrine administrative précise que les intérêts de dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, I-B). Emprunter pour financer des dépenses personnelles, ou pour acquérir un immeuble destiné à la revente, n'ouvre aucun droit à déduction.

En bénéfices industriels et commerciaux au régime réel — location meublée, notamment — les intérêts figurent parmi les charges d'exploitation déductibles du résultat, aux côtés des amortissements et des autres frais.

À côté de ces deux catégories, le régime des monuments historiques obéit à des modalités propres : le 1° ter du II de l'article 156 du code général des impôts prévoit la déduction, dans les conditions fixées par décret, des charges foncières afférentes aux immeubles classés ou inscrits, régime dont les intérêts d'emprunt relèvent également. La fraction retenue dépend du régime applicable à l'immeuble.

Sous un régime micro, en revanche, il n'y a rien à déduire. Le micro-foncier comme le micro-BIC reposent sur un abattement forfaitaire censé représenter l'ensemble des charges : aucune charge réelle ne vient s'y ajouter, intérêts d'emprunt compris. Un bien financé à crédit se compare donc régime par régime, et le résultat du calcul n'est pas le même selon le montant des intérêts payés — c'est précisément l'arbitrage que détaille notre article LMNP au réel ou micro-BIC.

Dernière précision, souvent source de confusion : la déduction ne s'étend pas au remboursement du capital. Seule la charge d'intérêts est déductible, jamais l'amortissement du prêt. La doctrine le rappelle explicitement et écarte, dans la même logique, les sommes versées en exécution d'une clause d'indexation du capital, qui présentent le caractère d'un versement en capital et non d'un supplément d'intérêt.

La règle contre-intuitive du déficit foncier

C'est un point rarement exposé, et son effet pratique est important. Le 3° du I de l'article 156 du code général des impôts pose que les déficits fonciers s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La même phrase écarte de cette règle les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que ceux ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine dans les conditions prévues par le texte. Pour tous les autres, l'article aménage ensuite une exception connue : l'imputation sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €.

Mais cette exception est écrite en des termes précis. Le texte dispose que l'imputation exclusive sur les revenus fonciers « n'est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt », puis que « la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d'emprunt » sont déduites dans les conditions du premier alinéa — donc sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La conséquence est nette pour un immeuble ordinaire : les intérêts d'emprunt n'y font pas naître de déficit imputable sur le revenu global. Ils réduisent le revenu foncier imposable tant qu'il en existe un ; au-delà, ils constituent une réserve de déduction à consommer sur des revenus fonciers futurs, dans une limite de dix ans. La doctrine ajoute que cette fraction comprend l'ensemble des intérêts d'emprunts contractés par le propriétaire ainsi que les frais d'emprunt, et les intérêts des prêts souscrits par les associés de sociétés immobilières pour acquérir leurs parts ou faire leur apport.

Compter sur le crédit pour créer une imputation sur le revenu global revient donc à mobiliser le mauvais mécanisme : ce sont les travaux et les autres charges qui produisent cette imputation, pas les intérêts. Notre page consacrée au déficit foncier détaille l'ordre dans lequel ces éléments se combinent. La limite d'imputation sur le revenu global est par ailleurs rehaussée, sous conditions et de façon temporaire, à hauteur de certaines dépenses de travaux de rénovation énergétique : ce rehaussement est conditionnel et suppose de justifier du nouveau classement de performance du bien dans le délai prévu par le texte.

Une logique voisine s'applique à la location meublée exercée à titre non professionnel : le 1° ter du I du même article 156 prévoit que ces déficits s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours des dix années suivantes. Là encore, le crédit ne remonte pas au revenu global.

Dispositif par dispositif

Le tableau ci-dessous répond à deux questions distinctes pour chaque dispositif du catalogue : le financement modifie-t-il l'avantage fiscal du dispositif lui-même, et les intérêts sont-ils déductibles quelque part ? Ces deux colonnes sont indépendantes l'une de l'autre.

Une précision avant de lire la ligne « nue-propriété » : l'acquisition de la nue-propriété d'un bien démembré n'ouvre droit à aucune réduction ni aucun crédit d'impôt sur le revenu. Elle figure dans ce tableau parce que la question du financement s'y pose comme ailleurs, et que la réponse fiscale y est particulière — non parce qu'elle procurerait un avantage sur l'impôt sur le revenu.

La lecture d'ensemble tient en une phrase : la colonne du milieu ne comporte aucun « oui ». Sur l'ensemble des lignes du tableau, le mode de financement reste sans effet sur l'avantage fiscal attaché au dispositif. Toute la différence se joue dans la colonne de droite, et elle sépare les opérations immobilières productives de revenus catégoriels des souscriptions en numéraire.

Les frais d'emprunt qui se déduisent avec les intérêts

Lorsque les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, les frais d'emprunt le sont également : la doctrine retient qu'ils ont le caractère de charges déductibles au même titre que les intérêts dont ils découlent. Sont notamment visés (BOI-RFPI-BASE-20-80, II-A) :

• les frais de constitution du dossier ;
• les frais d'inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers, y compris les honoraires de notaire correspondant au contrat de prêt — à condition de pouvoir les distinguer de ceux qui se rapportent à l'acte d'achat, lesquels ne sont pas déductibles ;
• les sommes versées à un organisme de cautionnement, à hauteur de la seule part non remboursable en fin de crédit ; la fraction susceptible d'être restituée est exclue ;
• les frais de mainlevée, les agios et commissions bancaires ;
• les primes d'assurance souscrite en couverture du remboursement du prêt, dans des conditions strictes : la souscription doit avoir été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et aucune récupération des sommes versées ne doit être possible en dehors de la réalisation du risque. À défaut, la doctrine y voit un simple placement, sans droit à déduction.

À l'inverse, deux exclusions méritent d'être connues. Le remboursement du capital n'est jamais déductible, on l'a vu. Et les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances du prêt n'ouvrent pas droit à déduction, le Conseil d'État ayant jugé qu'ils ne sont pas directement engagés pour l'acquisition de l'immeuble. Un incident de paiement a donc un coût net, sans contrepartie fiscale.

La déduction suppose enfin de pouvoir justifier de l'emploi des sommes empruntées et de l'intention de louer. Un prêt destiné à des travaux ne se déduit qu'à hauteur des sommes effectivement affectées à ces travaux.

Renégocier ou racheter son crédit

Voici un point dont l'enjeu est réel sur un prêt long. En principe, les intérêts d'un emprunt souscrit pour rembourser ou remplacer un prêt antérieur — ce que la doctrine appelle un emprunt substitutif — ne sont pas déductibles, puisque ce nouvel emprunt n'a pas pour objet l'acquisition, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble, mais le remboursement d'une dette.

Une tolérance existe, mais elle est encadrée par deux conditions cumulatives (BOI-RFPI-BASE-20-80, I-C-1) :

• le nouveau contrat, ou l'avenant, doit mentionner expressément qu'il est souscrit pour rembourser l'emprunt initial, en se référant à lui — l'identité de l'organisme prêteur n'étant, elle, pas exigée ;
• les intérêts admis en déduction ne doivent pas excéder ceux de l'échéancier initial, la comparaison s'appréciant globalement sur la totalité des deux échéanciers.

Le contribuable doit en outre indiquer sur sa déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Autrement dit : une renégociation menée sans que l'acte mentionne la substitution expose à la perte de la déductibilité des intérêts, pour un gain de taux qui peut être inférieur à ce qu'elle fait perdre. Cette mention relève de la rédaction de l'acte lui-même.

Quant aux frais liés à l'opération — frais du nouvel emprunt, indemnité de résiliation anticipée, intérêts compensatoires — ils sont admis en déduction s'il est établi que l'opération a effectivement diminué la charge globale d'intérêts restant due, cette charge s'appréciant frais compris.

Ce que cela change avant de s'engager

Trois enseignements se dégagent, qui n'ont rien d'une recommandation d'investir : ce sont des faits de droit dont la connaissance change la manière de poser le problème.

D'abord, la question du crédit précède celle du dispositif. Un investisseur dont la capacité d'endettement est saturée n'accède pas aux dispositifs immobiliers, quel que soit leur intérêt fiscal ; à l'inverse, un contribuable disposant de liquidités mais d'aucun revenu foncier n'a rien à attendre de la déductibilité des intérêts. Le mode de financement disponible restreint le champ des dispositifs étudiables avant même que la fiscalité n'entre en jeu.

Ensuite, la déductibilité des intérêts n'a de valeur que s'il existe des revenus de même catégorie pour l'absorber. Une réserve de déduction reportable dix ans qui ne rencontre aucun revenu foncier reste sans effet. C'est ce que masque un raisonnement mené sur la seule première année.

Enfin, les souscriptions en numéraire relèvent d'une autre logique de trésorerie. Girardin industriel, Sofica, FIP Corse et Outre-mer, FCPI JEI, GFI : ces opérations sont réglées en une fois, sur fonds disponibles, et ne produisent aucune charge d'intérêts déductible. Le décalage entre la sortie des fonds et l'encaissement de l'avantage y est donc supporté intégralement par l'épargne du souscripteur — un décalage que décrit notre article sur le calendrier de versement des réductions d'impôt. Sur le ticket d'entrée et les modalités d'accès comparés de la location meublée et de la pierre-papier, voir LMNP ou SCPI.

Pour aller plus loin : le plafonnement des niches fiscales, la distinction entre réduction d'impôt et déduction du revenu, les cas de reprise d'un avantage fiscal, et notre comparateur de dispositifs.

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Information à but pédagogique, sans valeur de conseil personnalisé. Les références citées sont celles en vigueur à la date de publication : articles 31 et 156 du code général des impôts et doctrine administrative publiée au BOFiP sous les références BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-RFPI-BASE-30-20. Les règles exposées correspondent au régime de droit commun ; chaque situation comporte des conditions et exceptions propres, susceptibles d'évoluer à chaque loi de finances. Les montants et taux mentionnés sont des données de texte et ne constituent pas une estimation de votre situation. Ce document ne dispense pas de consulter votre service des impôts ou un professionnel. Mentions légales.