Défiscaliser via une société : SCI, SARL de famille, IS — ce que la structure change

Beaucoup de projets patrimoniaux passent par une société : une SCI pour acheter à plusieurs, une SARL de famille pour porter un bien meublé, parfois une option pour l'impôt sur les sociétés (IS). La question qui vient ensuite est toujours la même : est-ce que les avantages fiscaux de l'immobilier survivent à la structure ? La réponse dépend d'un seul paramètre — le régime d'imposition de la société — et d'un enchaînement de règles que les textes énoncent noir sur blanc. Voici ce qu'ils disent, sans interprétation.

Deux régimes, jamais trois

Une société qui détient de l'immobilier relève de l'un ou l'autre de deux régimes, et c'est ce choix qui commande tout le reste.

Le premier est celui des sociétés de personnes, prévu à l'article 8 du code général des impôts. La société ne paie pas elle-même l'impôt : elle calcule un résultat, puis chaque associé est personnellement imposé sur la part de ce résultat qui correspond à ses droits. La doctrine administrative le formule sans ambiguïté : hors des cas d'assujettissement à l'IS, les sociétés civiles « sont normalement soumises au régime fiscal des sociétés de personnes qui se caractérise par l'assujettissement de chaque associé à l'impôt sur le revenu […] pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société » (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 30). On parle couramment de translucidité : la société existe juridiquement, mais elle est transparente pour l'assiette de l'impôt.

Le second est l'impôt sur les sociétés. La société devient alors un contribuable à part entière, avec ses propres règles de résultat : elle peut notamment amortir l'immeuble, ce qui est impossible dans le régime foncier classique. En contrepartie, l'associé n'est plus imposé sur un revenu foncier mais sur ce qu'il perçoit effectivement de la société, et les conséquences à la revente changent de nature (voir plus bas).

Ce point de départ n'est pas théorique : plusieurs textes de défiscalisation le reprennent dans leur propre rédaction. L'article 199 tervicies du CGI, qui régit le Malraux, raisonne explicitement sur un immeuble « appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés » et impose alors des obligations aux associés eux-mêmes. Le régime de la société n'est donc pas un détail d'organisation : c'est un critère d'application écrit dans la loi.

Le meublé en SCI : la bascule que l'on découvre souvent trop tard

C'est la situation la plus fréquente, et la plus mal anticipée. Une SCI est constituée pour de la location nue, puis un des logements est loué meublé — parfois quelques semaines par an, en saison.

Or le 2 de l'article 206 du CGI rend les sociétés civiles passibles de l'impôt sur les sociétés, en raison de leur objet, dès lors qu'elles se livrent à des opérations de caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du CGI. Et la location meublée est précisément une activité commerciale. La doctrine cite la jurisprudence applicable : une société civile qui donne en location des locaux meublés « exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés en vertu du 2 de l'article 206 du CGI, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles garnissant ces locaux » ; et les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé durant la saison estivale sont elles aussi passibles de l'IS (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250).

Il existe une soupape, et elle est chiffrée. Pour éviter « les conséquences excessives » de cette taxation, l'administration a décidé de ne pas soumettre ces sociétés à l'IS « tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes » (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Un dépassement occasionnel est lui-même amorti : la société n'est pas effectivement soumise à l'IS au titre de l'année de dépassement si la moyenne de ses recettes commerciales sur l'année en cause et les trois années antérieures reste sous ce même seuil de 10 % (§ 330).

La conséquence pratique est nette : dès que les recettes meublées dépassent ce seuil de tolérance, une société civile ne peut plus rester à l'impôt sur le revenu, et le régime que l'on décrit habituellement sous le nom de LMNP, avec son amortissement déduit des loyers, n'y trouve pas sa place. Ce n'est alors plus un choix d'opportunité : la société bascule à l'IS de plein droit.

La SARL de famille : la structure que la loi ouvre au meublé

L'article 239 bis AA du CGI autorise les entreprises familiales exploitées sous forme de SARL à sortir du champ de l'IS par une option pour le régime des sociétés de personnes. Trois conditions en commandent l'accès, et la doctrine les détaille (BOI-IS-CHAMP-20-20-10).

Un périmètre familial strict. La SARL doit être formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi qu'entre conjoints et partenaires liés par un PACS (§ 20). Chaque associé doit être directement uni aux autres, par un lien de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, ou par un lien matrimonial (§ 50). L'administration en tire des exclusions explicites : ne satisfont pas aux exigences du texte les sociétés réunissant des frères et le fils de l'un d'eux, deux beaux-frères, ou des concubins et leurs enfants communs. L'arrivée d'une personne non parente fait rentrer la société dans le champ de l'IS (§ 90).

Une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. C'est là que le meublé trouve sa place : « la location meublée est une activité commerciale par nature et entre dans le champ d'application de l'article 34 du CGI. Les SARL de famille qui exercent une telle activité sont donc éligibles au régime spécial » (§ 110). La doctrine ajoute un point souvent ignoré : « la qualité éventuelle de loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque membre de la SARL de famille » — deux associés de la même société peuvent donc ne pas avoir le même statut.

Et, en miroir, une exclusion. Les SARL soumises à l'IS en raison de leur forme et non de leur activité — « SARL exerçant une activité civile, consistant par exemple à donner en location des immeubles nus » — ne peuvent pas exercer l'option (§ 160). Les professions libérales et les activités relevant des bénéfices non commerciaux en sont également exclues (§ 140). Le partage est donc inverse de celui de la SCI : la SARL de famille accueille le meublé et se ferme au nu ; la société civile accueille le nu et bascule à l'IS sur le meublé, au-delà de la tolérance de 10 % rappelée plus haut.

Sur la forme, l'option doit être signée par tous les associés et adressée au service des impôts avant la date d'ouverture de l'exercice auquel elle s'applique pour la première fois ; elle n'a pas à être renouvelée chaque année, et elle est révocable (§ 170). Pour une société nouvelle, si elle figure dans l'acte qui constate la création, elle produit un effet immédiat (§ 180).

L'option pour l'IS : une décision qui se referme au cinquième exercice

Une société de personnes peut aussi faire le chemin inverse et opter pour l'IS. Le 1 de l'article 239 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, fixe un calendrier en trois temps qu'il vaut la peine de lire à la lettre.

L'option « doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés ».

Elle peut ensuite être révoquée : les sociétés qui désirent y renoncer « notifient leur choix à l'administration avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation ». Mais le texte referme aussitôt la porte dans l'autre sens : « en cas de renonciation à l'option, les sociétés et groupements ne peuvent plus opter à nouveau pour le régime des sociétés de capitaux ».

Enfin, la fenêtre se ferme : « en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable ».

Autrement dit, l'option pour l'IS n'est ni instantanément définitive ni indéfiniment réversible : elle ouvre une fenêtre de renonciation de quelques exercices, et cette renonciation ne se joue qu'une fois. C'est l'un des rares choix fiscaux du patrimoine immobilier assortis d'une échéance de ce type.

Dispositif par dispositif : ce que disent les textes

Le tableau ci-dessous ne retient que des situations dont la règle est énoncée en source primaire. Il se lit comme une grille de compatibilité entre une détention et un régime, pas comme un classement.

Deux lectures s'en dégagent. D'abord, la nature de la location — nue ou meublée — pèse davantage que la forme sociale choisie : c'est elle qui déclenche ou non la qualification commerciale. Ensuite, quand un dispositif à l'impôt sur le revenu est porté par une société, le texte peut ajouter une contrainte sur les parts elles-mêmes : le Malraux en donne l'exemple le plus explicite, avec l'engagement de conservation et l'interdiction du démembrement. Une contrainte de cette nature s'accommode mal des événements de la vie — une séparation, une succession — que nous détaillons dans notre article sur le devenir des engagements fiscaux.

À la revente, deux mondes de plus-value

La différence la plus lourde n'apparaît pas à l'entrée mais à la sortie.

Quand la société relève des articles 8 à 8 ter du CGI, la cession de l'immeuble entre dans le champ de l'article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : « les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers […] sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH ». C'est donc le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique, avec sa mécanique d'abattement pour durée de détention.

Quand la société est à l'IS, ce chemin est fermé : le résultat de cession relève du régime des plus-values professionnelles (CGI, art. 39 duodecies et suivants), établi à partir de la valeur comptable du bien. Les amortissements pratiqués pendant la détention ayant réduit cette valeur, la base taxée à la sortie s'en trouve mécaniquement élargie. C'est le pendant de l'avantage obtenu pendant la phase d'exploitation, et c'est la raison pour laquelle l'arbitrage entre les deux régimes ne se juge pas sur la seule fiscalité des loyers.

Ce mouvement de balancier n'est pas propre aux sociétés : nous l'avons décrit pour la détention en direct dans ce qui se passe à la revente d'un bien défiscalisé. Il change simplement d'échelle quand une structure amortit l'immeuble. Lorsque ce sont les titres d'une société d'exploitation, et non un bien immobilier, qui sont apportés à une holding, le mécanisme de report est décrit dans notre article sur l'apport-cession (article 150-0 B ter).

Questions fréquentes

Une SCI peut-elle faire du LMNP ? Pas en restant à l'impôt sur le revenu. La location meublée est une activité commerciale : une société civile qui s'y livre devient passible de l'IS (CGI, art. 206, 2), sauf si ses recettes commerciales demeurent sous le seuil de tolérance de 10 % de ses recettes totales hors taxes. Le régime du meublé au réel, avec amortissement, suppose donc une autre structure ou un autre régime.

Deux amis peuvent-ils créer une SARL de famille ? Non. Le texte réserve l'option aux personnes parentes en ligne directe, aux frères et sœurs, aux conjoints et aux partenaires de PACS, chacun devant être directement uni aux autres. La doctrine exclut nommément deux beaux-frères, ou des frères accompagnés du fils de l'un d'eux.

L'option pour l'IS est-elle définitive ? Elle ne l'est pas immédiatement. Elle peut être révoquée, mais la renonciation interdit ensuite toute nouvelle option, et l'option devient irrévocable si aucune renonciation n'intervient avant le délai fixé au titre du cinquième exercice suivant celui de l'option (CGI, art. 239, 1).

Le déficit foncier fonctionne-t-il dans une SCI ? La société relevant de l'article 8 du CGI détermine un résultat foncier, puis chaque associé est imposé sur sa quote-part : l'imputation se règle au niveau de l'associé, selon les règles de droit commun du déficit foncier, et non au niveau de la société.

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