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La plupart des dispositifs d'incitation fiscale reposent sur une promesse tenue dans la durée : louer un logement pendant six, neuf ou douze ans, conserver un bien ou des parts pendant cinq, huit ou quinze ans, laisser une épargne bloquée jusqu'à la retraite. Ces durées supposent que rien ne bouge. Or une séparation, un décès ou un partage surviennent rarement au calendrier de l'administration fiscale. Que devient alors l'avantage obtenu ? Les textes répondent, mais pas de la même façon selon les dispositifs — et le divorce, contrairement à une intuition répandue, n'y figure pas comme une exception : il n'est traité que par la doctrine, et pour une partie seulement des régimes. Cet article expose ce que disent les textes et la doctrine publiée.
Deux familles d'engagement, deux façons de les rompre
Avant d'examiner les événements, il faut distinguer deux constructions juridiques que l'on confond souvent, parce qu'elles produisent toutes deux un avantage fiscal étalé dans le temps.
La première fait porter la condition sur le bien lui-même. C'est le cas du déficit foncier : lorsqu'un propriétaire impute un déficit sur son revenu global, la doctrine administrative précise que « l'immeuble doit être affecté à la location […] jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation », en ajoutant que « les contribuables n'ont pas à ce titre à prendre un engagement formel » (BOI-RFPI-BASE-30-20). L'obligation suit l'immeuble et son affectation locative, pas l'identité du propriétaire.
La seconde fait porter la condition sur la personne. Les réductions d'impôt pour investissement locatif, comme les régimes reposant sur la conservation de parts ou d'un immeuble, exigent un engagement formel souscrit par un contribuable identifié. Or le foyer fiscal est précisément ce qu'un divorce fait disparaître. La doctrine le formule sans détour : en cas de divorce en cours de période d'engagement, « la modification du foyer fiscal entraîne, en la personne de chacun des ex-époux, la création de nouveaux contribuables distincts de celui […] qui s'était initialement engagé à louer le bien » (BOFiP, ACTU-2013-00266 du 18 décembre 2013). Le contribuable engagé n'existe plus ; celui qui détient le bien ne s'est jamais engagé.
Le divorce : aucune exception légale, deux tolérances doctrinales
Commençons par ce que la loi ne dit pas. Les listes d'exceptions inscrites dans les textes sont courtes et fermées, et le divorce n'y apparaît pas.
Pour le déficit foncier, le 3° du I de l'article 156 du code général des impôts écarte la remise en cause dans trois situations seulement : l'invalidité classée en deuxième ou troisième catégorie au sens de l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement, et le décès — chacune visant le contribuable ou l'un des époux ou partenaires de PACS soumis à imposition commune. La doctrine y ajoute deux mesures de tempérament : l'expropriation pour cause d'utilité publique et la fusion de sociétés civiles de placement immobilier. Cinq cas au total pour ce seul régime.
Pour les monuments historiques, l'article 156 bis du code général des impôts subordonne le régime à un engagement de conservation de la propriété « pendant une période d'au moins quinze années ». Son III écarte la sanction « en cas de licenciement, d'invalidité […] ou du décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à une imposition commune », ainsi qu'en cas de mutation à titre gratuit de l'immeuble ou des parts, à la condition que les donataires, héritiers et légataires reprennent l'engagement pour sa durée restant à courir. Là encore, la séparation du couple n'est pas visée.
Ce que la loi ne prévoit pas, la doctrine l'a partiellement organisé. Le BOFiP a publié en 2013 une position qui ouvre deux voies de continuation pour les dispositifs d'incitation à l'investissement immobilier locatif qu'elle vise expressément :
- La reprise d'engagement. L'un des nouveaux contribuables, « et notamment l'ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à l'avantage fiscal », peut demander la reprise à son profit du dispositif en cours, « à condition de s'engager lui-même à louer le bien pour la fraction du délai restant à courir ». L'engagement n'est pas transmis : il est souscrit à nouveau.
- Le maintien en indivision. Pour la durée restant à courir, l'avantage est maintenu au profit des ex-époux « qui conservent en indivision postérieurement au divorce le bien acquis au cours du mariage et qu'ils s'étaient conjointement engagés à louer ».
Deux précisions de portée s'imposent. D'abord, ce texte énumère les dispositifs qu'il commente : il vise des régimes d'investissement locatif aujourd'hui fermés à la souscription, mais dont des engagements restent en cours. Ensuite, la doctrine relative aux réductions d'impôt de l'article 199 novovicies du code général des impôts — l'article qui porte également le volet Denormandie — retient la même logique et y ajoute une condition de forme examinée ci-dessous. Pour les autres dispositifs, il n'existe pas de position équivalente publiée : la situation relève alors du texte applicable, et de lui seul.
L'indivision : en principe un cas de remise en cause
C'est un point peu intuitif. La mise en indivision n'est pas un événement neutre : la doctrine consacrée à la remise en cause des réductions d'impôt de l'article 199 novovicies l'énonce comme une cause de déchéance à part entière. « La mise en indivision d'un logement ou la cession de ses droits par l'un des indivisaires pendant la période d'éligibilité des dépenses ou pendant la période d'engagement de location ou de conservation des parts entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt obtenue » (BOI-IR-RICI-360-40).
La même doctrine ajoute immédiatement le tempérament : le bénéfice de l'avantage « peut être maintenu, pour la fraction de l'avantage fiscal restant à courir, au profit des ex-époux ayant souscrit initialement un engagement de location au cours de leur mariage et qui poursuivent après leur divorce la détention du bien concerné en indivision, dans le cadre d'une convention d'indivision ».
La dernière incise n'est pas décorative. Rester en indivision de fait et organiser cette indivision par une convention sont deux situations juridiques différentes, et c'est la seconde que la doctrine désigne. Le sort de l'avantage acquis peut ainsi dépendre de la conclusion, ou non, d'un acte que rien n'impose par ailleurs.
Le décès : tout dépend de ce que reçoit le conjoint survivant
Le décès, lui, est retenu comme exception par plusieurs régimes : le déficit foncier et les monuments historiques par la loi, les réductions d'impôt sur l'investissement locatif par la doctrine. D'autres régimes ne comportent que des exceptions limitées, dont la portée doit être vérifiée au texte applicable — le tableau ci-dessous les distingue. Et là où l'exception existe, la protection n'est pas inconditionnelle : sa portée exacte se joue au règlement de la succession.
Pour le déficit foncier, l'exception « ne vaut que pour les déficits antérieurs à la date du décès ». Elle protège l'acquis, pas la suite.
Pour les réductions d'impôt de l'article 199 novovicies, la doctrine distingue selon les droits recueillis. Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, l'avantage antérieur n'est pas remis en cause. Mais « si consécutivement au décès, le conjoint survivant devient titulaire d'une quote-part indivise, il ne peut demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal, cette possibilité n'étant offerte qu'au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit ». Deux successions identiques par leur montant peuvent donc se solder différemment selon la manière dont le partage attribue le logement.
La même doctrine apporte une précision de calendrier utile : « les droits du conjoint survivant s'appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut donc être effectuée tant que la succession n'est pas définitivement réglée ». Le compte à rebours ne commence pas au décès.
Note de vocabulaire. L'usufruit dont il est question ici est celui que la loi ou la succession attribue au conjoint survivant. Il n'a rien à voir avec l'acquisition d'un bien en nue-propriété auprès d'un usufruitier bailleur, qui est une opération d'investissement distincte : elle n'ouvre aucun avantage à l'impôt sur le revenu, et notre article nue-propriété et démembrement en détaille la mécanique, comme la page nue-propriété.
Dispositif par dispositif
Le tableau ci-dessous récapitule, pour chaque dispositif du catalogue, la nature de l'engagement et le traitement des événements de la vie du couple. Il ne remplace pas la lecture du texte applicable à chaque situation.
| Dispositif | Engagement | Décès : exception prévue ? | Divorce : exception prévue ? |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier | Affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation (art. 156, I-3°) | Oui, par la loi — pour les déficits antérieurs au décès | Non |
| Denormandie | Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans (art. 199 novovicies) | Oui, sous conditions — la reprise est réservée au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit | Non par la loi ; reprise ou maintien en indivision admis par la doctrine |
| Malraux | Engagement de location de 9 ans (art. 199 tervicies) | À vérifier au texte applicable | Non prévue par le texte ; la doctrine citée ne vise pas ce dispositif |
| Monuments Historiques | Conservation de la propriété pendant au moins 15 ans (art. 156 bis, I) | Oui, par la loi (art. 156 bis, III) | Non |
| LMNP au réel | Pas de durée d'engagement propre ; l'économie d'impôt provient de l'amortissement et des charges déduites | Sans objet au titre d'un engagement | Sans objet au titre d'un engagement |
| Girardin industriel | Exploitation du matériel pendant au moins 5 ans, ou sa durée normale d'utilisation si elle est inférieure (art. 199 undecies B) | À vérifier auprès du monteur et de l'administration | Non prévue par le texte |
| Sofica | Conservation des parts pendant 5 ans (art. 199 unvicies) | Oui, par la doctrine — décès de l'un des époux ou partenaires de PACS soumis à imposition commune | Non prévue par le texte |
| FIP Corse et Outre-mer, FCPI JEI | Conservation des parts pendant 5 ans (art. 199 terdecies-0 A et 199 terdecies-0 A bis) | Oui — exceptions limitées, à vérifier auprès de la société de gestion | Non prévue par le texte |
| GFI | Conservation des parts jusqu'au 31 décembre de la 8ᵉ année suivant la souscription, pour le crédit d'impôt de 25 % (art. 200 quindecies) | Exceptions limitées, à vérifier au texte | Non prévue par le texte |
| PER | Épargne bloquée jusqu'à la retraite, hors cas de déblocage anticipé (C. mon. fin., art. L. 224-4) | Oui — le décès du conjoint ou du partenaire de PACS est un cas de déblocage | Non : le divorce ne figure pas parmi les cas de déblocage |
| Nue-propriété | Aucun engagement fiscal : l'opération n'ouvre aucun avantage à l'impôt sur le revenu | Sans objet | Sans objet |
Une lecture de ce tableau mérite d'être explicitée, car elle traverse l'ensemble des lignes : le décès figure comme exception dans la majorité des régimes examinés, alors que le divorce n'apparaît dans aucun des textes eux-mêmes — il n'est traité que par la doctrine, et pour une partie seulement des dispositifs. Les deux événements font pourtant l'un et l'autre disparaître le foyer fiscal qui s'était engagé. Cette différence de traitement traduit le fait que le législateur a visé les événements subis, et laissé à la doctrine le soin d'organiser, dispositif par dispositif, le sort des séparations choisies.
Parts et épargne : ce que le divorce ne débloque pas
Deux situations méritent un examen séparé, parce qu'elles échappent à la logique immobilière.
Les parts de société. La doctrine relative au déficit foncier prévoit que lorsqu'une société est propriétaire de l'immeuble et que certains associés ont imputé un déficit sur leur revenu global, ces associés « doivent conserver leurs titres pendant la même durée », et que « la cession des parts avant l'expiration de ce délai de trois ans entraîne la reprise de l'avantage même si la société continue à respecter l'affectation de l'immeuble à la location ». Un partage qui redistribue des parts de société civile n'est donc pas l'équivalent d'un partage qui attribue un logement : le premier peut déclencher une reprise que le second n'aurait pas provoquée. Le même raisonnement vaut, sur son propre fondement, pour les régimes de conservation de parts — Sofica, FIP Corse et Outre-mer, FCPI JEI, GFI.
Le plan d'épargne retraite. L'article L. 224-4 du code monétaire et financier, dans sa version en vigueur depuis le 14 juin 2026, énumère les cas dans lesquels les droits peuvent être liquidés ou rachetés avant l'échéance : décès du conjoint ou du partenaire de PACS ; invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou partenaire ; affection grave, handicap ou accident d'une particulière gravité chez l'enfant à charge ; surendettement ; expiration des droits à l'assurance chômage ; cessation d'activité non salariée à la suite d'une liquidation judiciaire ; acquisition de la résidence principale ; enfin, le cas du titulaire âgé de moins de dix-huit ans. Le divorce n'y figure pas. Une séparation peut donc rendre nécessaire un partage de la valeur du plan sans ouvrir pour autant le droit d'en sortir les fonds. Sur le traitement fiscal des sommes le jour où elles sortent, voir notre article sur la fiscalité du PER à la sortie.
Un point d'attention est propre à la Sofica : 2026 est, en l'état des textes, la dernière année prévue par la loi pour souscrire, ce que détaille notre article dédié à cette échéance. Les engagements en cours, eux, continuent de courir sur leur durée propre.
Ce qui se joue dans l'acte
De l'ensemble de ces textes ressort une observation de fait : les solutions de continuation existent, mais elles reposent toutes sur des éléments qui figurent — ou ne figurent pas — dans un acte de partage, une convention d'indivision ou une déclaration de succession. La reprise d'engagement suppose un engagement nouveau. Le maintien en indivision suppose une convention d'indivision. La reprise ouverte au conjoint survivant suppose qu'il soit attributaire du bien ou titulaire de son usufruit, et non simple indivisaire.
Ce sont des éléments de rédaction, arrêtés au moment où l'acte se signe, souvent par des professionnels qui n'ont pas nécessairement connaissance de l'engagement fiscal en cours sur le bien concerné. La question fiscale et la question familiale se traitent devant des interlocuteurs différents ; c'est ce décalage qui explique la plupart des reprises constatées, plus que la règle elle-même.
Pour aller plus loin : les cas et délais de reprise d'un avantage fiscal décrivent ce qui se passe une fois la déchéance acquise ; quelle case pour chaque dispositif traite du volet déclaratif ; financer à crédit un investissement défiscalisant et le déficit foncier en 2026 complètent le volet immobilier, tandis que le plafonnement des niches fiscales encadre l'ensemble. Notre comparateur de dispositifs permet de situer chaque régime selon sa durée d'engagement.
Information à but pédagogique, sans valeur de conseil personnalisé. Les références citées sont celles en vigueur à la date de publication : articles 156, 156 bis, 199 novovicies, 199 tervicies, 199 undecies B, 199 unvicies, 199 terdecies-0 A et 200 quindecies du code général des impôts, article L. 224-4 du code monétaire et financier, et doctrine administrative publiée au BOFiP sous les références BOI-RFPI-BASE-30-20, BOI-IR-RICI-360-40 et ACTU-2013-00266. Les règles exposées correspondent au régime de droit commun ; chaque situation comporte des conditions et exceptions propres, susceptibles d'évoluer à chaque loi de finances. Les mesures de tempérament citées sont des positions doctrinales dont la portée s'apprécie au regard de la situation examinée. Ce document ne dispense pas de consulter votre service des impôts, votre notaire ou un professionnel. Mentions légales.